別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
呉 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市中央５丁目２番１２
｢中央５－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 997  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:3		 共同住宅

ＲＣ11		 一般住宅、共同住宅
が多い住宅地域
 南西11m市道、南東側道 水道、ガス、下水 呉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 共同住宅が増加しつつある住
宅地域		 街

路		 基準方位北１１ｍ市
道		 交通

施設		 呉駅北東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便性の高い市街地の住宅地域であり、低層の一般住宅地から徐々に中高層の共同住宅地に移行すると予測
される。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              148,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は呉市の利便性の優れた平坦地の住宅地域及び商住混在地域である。主な需要者は、小規模画地が市内の高
額所得者または中小法人、大規模画地がマンション開発業者である。マンション建築費の高騰の影響はあるものの、呉
駅周辺には大規模地が少ないため需要は堅調である。土地価格は坪あたり４０万～６０万程度が取引の中心価格帯と推
定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の画地規模の大きな取引事例を中心に求めており、市場の特性を反映し実証的で規範性は高
い。また開発法による価格は、標準地にマンションを建設し分譲することを想定して求めており、開発業者の投資採算
性の観点からマンション素地としての価格を求めたものであり、本件では投資採算性による価格を十分考慮する必要が
ある。以上より比準価格と開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製鉄所閉鎖の影響で地域経済は低迷している
が、利便性の高い地域の不動産需要は比較的
堅調である。


一般住宅、共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地
域である。画地規模が大きいものは、共同住
宅としての敷地利用が多い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２４Ｔ１
０
-441039		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
南西5.4m、
南東3.3m、
北東6m、
四方路
１住居

(60,200)
b 呉２４Ｔ５
８
-445815		 呉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
c 呉２５Ｋ９
４
-359429		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m国道、
南西4.5m、
角地
近商

(90,300)
d 呉２３Ｔ９
４
-439431		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
南2.5m、
二方路
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,244  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
132,282 		 100
[  95.0]
139,244 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　     83,396) 
166,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
159,961 		 100
[ 102.9]
155,453 
155,000 
c (　           ) 
162,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
159,841 		 100
[ 114.1]
140,089 
140,000 
d (　           ) 
171,909  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
179,662 		 100
[ 118.8]
151,231 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



呉 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中高層分譲マンションが近年増加しつつあるなか、最有効使用の観点から、賃貸アパートを想定することは合理
的ではないため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 地域性、個別性より妥当と判断した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

984,795,408 
837,232,375 
13 
439,000 
2,915.20 
263,000 
3,413.15 
⑧開発法による価格 　　          147,563,033 円　　　　（　              148,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
997 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  997.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
432.40 ㎡  3,413.15 ㎡  2,986.20 ㎡  426.95 ㎡  2,915.20 ㎡  ＲＣ・11F
 (    40 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      43.4 ％）  （     342.3 ％）  （     299.5 ％）  （      42.8 ％）  （     85.41 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
100 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   15.0 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 439,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    439,000 円／㎡　　×　　     2,915.20 ㎡　　＝　　　　       1,279,772,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,279,772,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   263,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   270,890 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    270,890 円／㎡　　×　　　   3,413.15 ㎡　　＝　　　　         924,588,204 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,279,772,800 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         115,179,552 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,039,767,756 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 26 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 102,381,824 円  (      8 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           85,232,868 円 
販売総額(2期) 921,436,416 円  (     72 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          707,110,306 円 
販売総額(3期) 255,954,560 円  (     20 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　          192,452,234 円 
収入合計 － － － － 984,795,408 円 
支出 建築工事費(1期) 92,458,820 円  (     10 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　           86,097,653 円 
建築工事費(2期) 92,458,820 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           78,553,013 円 
建築工事費(3期) 739,670,563 円  (     80 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          567,623,190 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 69,107,731 円  (     60 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           65,009,643 円 
販売管理費(2期) 46,071,821 円  (     40 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           39,948,876 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 837,232,375 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          984,795,408 円　　－　　　　　　          837,232,375 円　　＝　　　　　           147,563,033 円 

              148,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 呉 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市中央五丁目２番１２
 2401000321737-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
呉 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市中央５丁目２番１２
｢中央５－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 997  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:3		 共同住宅

ＲＣ11		 一般住宅、共同住宅
が多い住宅地域
 南西11m市道、南東側道 水道、ガス、下水 呉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北１１ｍ
市道		 交通

施設		 呉駅北東方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には市役所や商業施設が存するため、居住環境や利便性は良好である。マンション供給は増えつつあるが、
当面はほぼ現状維持的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              148,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心部及びその周辺に存する住宅地域、商住混在地域一円である。ＪＲ駅周辺部、呉中心部周辺の
地域では一定規模以上であれば、マンション建設を目的とした大手・中堅のデベロッパーが主な需要者である。建築費
高騰の影響を受け、分譲販売価格は上昇している。新築マンションの一部では売れ残りも見受けられるものの、利便性
の良好な纏まった土地への需要は強い。更地としての土地価格は坪あたり４５～５５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者であるマンションデベロッパーは、投資採算性を重視するため、開発法による価格は規範性が高い。一方
、比準価格は市場性に着目し、中規模画地の実際の取引価格を基礎として求めたものであり実証的である。したがって
、本件では、市場の実態を反映した比準価格及び開発業者の投資採算性に着目した開発法の価格による規範性を同等と
判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 呉駅周辺の再開発に伴い、中心部は地価上昇
の動きがあるが、利便性の劣る郊外部では過
疎・高齢化が進んでおり、土地需要は弱い。


呉市中心部の平地に存する。幹線街路背後の
住宅地域に位置し、利便性は良好である。駅
前再開発の期待感もあり、需要は堅調である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２５Ｋ５
８
-355802		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,360)
b 呉２５Ｋ５
８
-355823		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c 呉２５Ｋ１
０
-351039		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d 呉２４Ｔ１
０
-441039		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
南西5.4m、
南東3.3m、
北東6m、
四方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,049  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,677 		 100
[ 105.8]
149,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
132,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,286 		 100
[  93.0]
143,318 
143,000 
c (　           ) 
93,294  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
99,481 		 100
[  67.5]
147,379 
147,000 
d (　           ) 
139,244  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
132,282 		 100
[  89.8]
147,307 
147,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



呉 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションとしての開発が最有効使用であると判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの開発が妥当と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

994,693,048 
847,316,193 
13 
433,000 
2,915.20 
260,000 
3,413.15 
⑧開発法による価格 　　          147,376,855 円　　　　（　              148,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
997 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  997.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
432.40 ㎡  3,413.15 ㎡  2,986.20 ㎡  426.95 ㎡  2,915.20 ㎡  ＲＣ・11F
 (    40 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      43.4 ％）  （     342.3 ％）  （     299.5 ％）  （      42.8 ％）  （     85.41 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
100 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   15.0 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 433,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    433,000 円／㎡　　×　　     2,915.20 ㎡　　＝　　　　       1,262,281,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,262,281,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   267,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    267,800 円／㎡　　×　　　   3,413.15 ㎡　　＝　　　　         914,041,570 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,262,281,600 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         113,605,344 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,027,646,914 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 23 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 23 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 100,982,528 円  (      8 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           85,794,756 円 
販売総額(2期) 908,842,752 円  (     72 ％) ×　　0.7912  （     23 ヶ月） ＝　　          719,076,385 円 
販売総額(3期) 252,456,320 円  (     20 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　          189,821,907 円 
収入合計 － － － － 994,693,048 円 
支出 建築工事費(1期) 91,404,157 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           85,983,890 円 
建築工事費(2期) 91,404,157 円  (     10 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           79,256,545 円 
建築工事費(3期) 731,233,256 円  (     80 ％) ×　　0.7912  （     23 ヶ月） ＝　　          578,551,752 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 68,163,206 円  (     60 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           64,121,128 円 
販売管理費(2期) 45,442,138 円  (     40 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           39,402,878 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 847,316,193 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          994,693,048 円　　－　　　　　　          847,316,193 円　　＝　　　　　           147,376,855 円 

              148,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 呉 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市中央五丁目２番１２
 2401000321737-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考