令和7年1月15日　提出 呉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広文化町１０１７番１１１ ｢広文化町１７－４｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新広 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 新広駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域内及びその周辺で、ミニ開発や既存宅地の細分化による分譲が行われていること以外は、地域内におい て格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として広及び阿賀地区に存する平坦な住宅地域一円。主たる需要者は呉市内に通勤する子育て世代の一 次取得者である。当該地域は土地区画整理事業の施行区域と比較し街路条件は劣るが、駅への接近性は優れ、日用品店 舗等の利便施設も揃っている。中心となる価格帯は１６０㎡の土地で２，０００万円台、建売は３，５００万円～４， ０００万円程度が売れ筋であるが、近年、４，０００万円越えの物件も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることに加え、画地規模を鑑みると事業収支等、経済合理 性のある賃貸経営計画が困難と認められることから、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は取引市場の実 態を反映した実証的な価格である。以上により本件においては、取引事例比較法による比準価格を標準とし、代表標準 地価格に規準した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 50.3] [100.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅前の複合ビルが昨夏着工した。中心部活性 化の起爆剤となることが期待される。他方、 製鉄所跡地の活用策は、複合防衛拠点計画が 浮上してきた。 周辺の更地分譲は３１坪で２，１００万円程 度、建売で４，５００万円越えと、強気の価 格設定が響き販売は苦戦中、今後を注視する 必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％