令和7年1月15日　提出 呉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市上平原町３３０番３ ｢上平原町１３－４５｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 呉 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 呉駅北東方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の傾斜地に存する戸建住宅を中心とする住宅地域で、ＪＲ駅や商業施設等からやや距離があり、生活利便性 に劣る面がある。格別の変動要因は見当たらず、今後も現状を維持すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地周辺の丘陵部に存する住宅地域の存する圏域。需要者は地縁性を有する一次取得者等が 中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。高台の傾斜地に存することもあり、生活関連施設等へのアクセスが 弱く、平坦部の住宅地に比較し需要は劣る。需要の中心価格帯について、画地規模等で幅はあるが、土地は２００㎡で ７００万円～１０００万円、新築戸建で２３００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、賃 貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、 実証的で説得力が高い。よって現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地を規準 とした価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [100.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は一部に足踏みが残るものの緩 やかに回復している。呉市の人口は全体で年 間約２．０％減少、上平原町では約５．９％ 減少。 傾斜地に存する住宅地域で、居住の快適性は 相応に認められるが利便施設等から遠く、生 活利便性がやや劣るため、需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％