令和7年1月14日　提出 呉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市東愛宕町２６番１ ｢東愛宕町３－６｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西3m市道 水道、ガス、下水 呉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 呉駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、傾斜地に位置する戸建住宅地域である。特筆すべき地域変動要因は予見されず、当面は現状で推移し ていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として呉市中心部及び丘陵部に存する住宅地域一帯と判断される。需要者の中心は当該地域在住の地縁 性を有するエンドユーザーであり、同一需給圏外からの転入は殆ど見受けられない。土砂災害・豪雨災害の影響を受け 、平地志向が強く、傾斜地はやや需要が劣る。中心となる取引価格帯は、規模にもよるが、土地は８００万円～１，０ ００万円程度、新築戸建物件で２，７００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の状況が類似する取引事例を収集・選 択の上、試算された当該地域の市場性を反映した実証的な価格である。周辺は自己使用目的の戸建住宅が中心であり、 賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は試算しえなかった。従って、周辺標準地価格 等との均衡にも留意の上、周辺の事例から求めた比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉駅周辺の再開発に伴い、中心部は地価上昇 の動きがあるが、利便性の劣る郊外部では過 疎・高齢化が進んでおり、土地需要は弱い。 丘陵地に位置するため土砂災害リスクがある が、比較的中心部に近いため、土地需要が認 められる。地価は横這い傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％