令和7年1月14日　提出 呉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市宮原１丁目４３番１８ ｢宮原１－６－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 呉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 車の進入が困難な傾斜地の住 宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 　　　　 交通 施設 呉駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心から南方に位置する既成住宅地域。特段の変動要因はないが、呉市中心市街地に近接し周辺地域はの住 宅地需要は減少傾向にあるが、当地区においては価は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地周辺の丘陵部であると判定した。需要者の中心は、地縁者や呉市内等に通勤する第一次 住宅取得者と把握される。付近に路線バスが運行され、公共施設等が存するなど、一定の生活利便性は認められる。呉 市中心市街地に近接することから、市街地周辺部における相対的な地位はやや高い。中心となる価格帯は土地が１００ ㎡程度の新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中心市街地に周辺に位置し自用の建物を中心としていおり、経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるた め収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の関連性の見られる取引事例を採用し求められ たもので、市場実態を適切に反映する実証的な価格として規範性が認められる。以上より、比準価格を採用し、さらに 代表標準地価格との均衡性及び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市の主要企業である日本製鉄瀬戸内製鉄所 の解体が行われている。また三菱重工業呉工 場は事業を縮小した。 中心市街地に近接しすることから、市街地周 辺部における利便性は相対的に高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％