令和7年1月14日　提出 呉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市音戸町南隠渡３丁目１９３３番４ ｢音戸町南隠渡３－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東5m市道、南西側道 水道 呉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 呉駅南方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地も見られる島嶼部の旧来からの既成住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。過疎化は進み つつあるものの、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、音戸町・倉橋町を中心とする周辺島嶼部の住宅地域一帯である。主な需要者は地縁的選好性を有する個 人である。島嶼部で少子高齢化が続いていることや、若年層の島外流出により不動産需要は弱く、地価は下落傾向で推 移している。なお、利便性が良好であり道路条件に恵まれた平地に存する物件であれば、一定の需要が見込まれる。数 少ない取引件数から中心となる価格帯は把握し得なかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が多く見られる住宅地域で、共同住宅としての利用はほとんどなく、主な需要者は自己使用を目的 とする個人が多くを占めていることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場における流通 性の観点から実際の取引価格を基礎としており、実証的な価格である。以上より、比準価格を中心に、周辺標準地価格 等との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製鉄所閉鎖の影響で地域経済は低迷している が、利便性の高い地域の不動産需要は比較的 堅調である。 音戸町北部に位置する、旧来からの既成住宅 地域である。若年層の島外流出が続いており 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％