令和7年1月15日　提出 広島佐伯 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.

鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡１丁目９１１番１外 ｢八幡１－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 中小規模の工場に店 舗等が介在する工業 地域 南東9m県道、三方路 水道、ガス、下水 五日市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 五日市駅北西方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街地に中小の製造工場が立地する工業地域であるが近年は圏域の住宅地の増加に伴い近隣地域内及び周 辺地域において小売店舗の立地や共同住宅の建設等が見られ今後も用途の多様化が進むものと思料される。 (3)最有効使用の判定 工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市佐伯区及び周辺市区の工業地域または混在地域を中心とする圏域である。需要者は自社工場の用地 取得を目的とする法人企業が中心で店舗や共同住宅等を目的とする事業者も考えられる。地域内は旧来からの製造工場 が存するが南方は大型スーパーが隣接しさらに本年には中規模小売店がオープンした。近年は共同住宅の建設も行われ 地域の南側は混在エリアとなっており多用途目的の需要が窺える。そのため実勢価格は把握が困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域の工場地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証性、規範性の高い価格で ある。一方、近隣地域は中小の製造工場が立地する工業地域で賃貸物件がない自社工場を中心とする地域である。賃貸 市場が成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として 、周辺標準地価格との均衡や市場の需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や原材料費の高騰による抑制要因があり 立地環境による需給格差も大きいが総体的に 投資購入マインドは高く不動産需要は総じて 活性傾向にある。 地域の南方は店舗や共同住宅の立地が進み近 隣地域の範囲が北側にやや縮小しつつあるも のと窺える。市街地の多用途地としての需要 は高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％