令和7年1月15日　提出 広島佐伯 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 5-4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１ ②地積 　(㎡) 699   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 地区計画等 (90,200) 2:1 店舗 Ｓ2 自動車関連の店舗等 が見られる路線商業 地域 北西22m県道 水道 広域公園前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 広域公園前駅 2.9km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 石内バイパス沿いの自動車関連店舗を中心とする路線商業地域でエリアが狭く発展性にやや劣る。市西部の幹線 道路沿いのため車両通行量は多く商圏は広いため、当面は概ね同様の利用形態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市及びその周辺における郊外の幹線道路沿いやその背後の商業地域であり、需要者の中心は沿道型店 舗や事業所用地の取得を目的とする法人企業や個人事業主等と認められる。近隣地域はバイパス沿いのため車両通行量 が多く、自動車関連店舗が多いのが特徴となっているが、その地域的範囲が狭く、今後の店舗の集積等による地域の面 的発展性には限界が認められる。取引の中心となる価格帯は画地規模が不揃いなため総額がマチマチで見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は幹線道路及び準幹線道路沿い等の価格牽連性の高い取引事例より試算されたもので、実際の取引価格を基礎 としていることから実証的で説得力の高い価格である。一方、近隣地域が自用を中心とする地域で賃貸借市場が充分に は形成されていないことから収益価格は試算ができなかった。よって比準価格を重視し、周辺公示地との価格バランス や最近の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな県内景気回復基調の下、広島都市圏 の不動産市況は、底堅い土地需要に支えられ 、低金利政策の継続もあって、総じて堅調に 推移している。 石内バイパス沿いで車両通行多く商圏はやや 広域的で需要は比較的安定している。近隣地 域内は特段の変動要因は無く、面的制約もあ り静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％