別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島佐伯 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島佐伯 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.
鑑定評価額 57,400,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市佐伯区五日市中央７丁目２２３５番１
｢五日市中央７－２２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

2:1		 事務所

Ｓ3		 店舗等が建ち並ぶバ
イパス沿いの路線商
業地域		 南40m国道、三方路 水道、ガス、下水 五日市

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 五日市駅北西方

2.2km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 広島都市圏西部を横断する国道２号西広島バイパス沿いに位置し、自動車関連の事業所を中心とする路線商業地
域である。一部に個人住宅や未利用地も混在しているが、将来的には事業用地に移行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市西部の幹線・準幹線道路沿いに形成された路線商業地域およびその周辺地域と判定した。中心とな
る需要者は自用の沿道型店舗や事務所用地を取得する目的の事業法人や個人事業主が想定される。近隣地域は自動車関
連の店舗や事業所を中心とする地域であり、商業繁華性はやや低く、公共施設も多く混在することから売却物件の供給
余地が少ない地域といえる。土地の規模や形状は均一ではない為、取引の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づき求められており、市場性を反映した実証的な価格が得られたと思料する。収益価格
は想定建物に基づく理論的な価格といえるが、元本価格に見合う賃料水準が得られないため、低位に試算された。典型
的な需要者は自己使用を前提に価値判断を行なうため、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。よって本件では
比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[184.3]		 [100.0]
100		 145,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地域の内、コイン通りは空き店舗
が多く、賃料水準も低迷している。一方で国
道２号沿いの需要は堅調で賃料水準も底堅い
。

近隣地域では近年、小規模な共同住宅が建築
された程度で新規出店等の動きは乏しく、地
域要因に目立った変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島佐伯 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯２５Ｋ
８１
-358154		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11.5m市道、
東5.7m、角地
１住居

(70,200)
b 佐伯２５Ｋ
８１
-358151		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12.2m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c 佐伯２４Ｔ
１３
-441326		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.2m市
道、中間画地
１住居

(77,235)
d 佐伯２４Ｋ
４１
-344166		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北35m市道、
西9m、南9m、
東9m、四方路
近商
地区計画等
(100,300)
e 佐伯２４Ｋ
１３
-341348		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
205,436 		 100
[ 138.6]
148,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
194,437  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
198,326 		 100
[ 132.5]
149,680 
150,000 
c (　           ) 
126,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
170,282 		 100
[ 115.4]
147,558 
148,000 
d (　           ) 
119,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
118,617 		 100
[  79.7]
148,829 
149,000 
e (　           ) 
138,728  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
158,296 		 100
[ 102.7]
154,134 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



広島佐伯 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,963,145 
5,989,212 
14,973,933 
13,279,500 
1,694,433 		 （　0.9503）
1,610,220 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     34,260,000 円　　　　（　     86,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島佐伯 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   396 ㎡     27.5 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆはフロアー貸し、３～４Ｆは１ＤＫ（平均専有面積３０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 ＥＶ・廊下等の共用部分を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
270.00 
85.0 
229.50 
2,131 
489,065 		 6.0  2,934,390 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
90.0 
243.00 
1,954 
474,822 		 6.0  2,848,932 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,786 
433,998 		 3.0  1,301,994 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
88.8 
958.50 

1,831,883 		 8,387,310 
0 
⑨年額支払賃料      1,831,883 円　×　12ヶ月　＝　      21,982,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の賃貸市場の実態を踏まえ、共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,982,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,099,130 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,883,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,387,310 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,963,145 円　　　　（　        52,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,786 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島佐伯 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,637,912 円  　　　       21,982,596　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,657,500 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,989,212 円　（　　　　　　        15,124 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,279,500 円  
（　　　　　        33,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,963,145 円      
②総費用 5,989,212 円      
③純収益　①－② 14,973,933 円      
④建物等に帰属する純収益 13,279,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,694,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,610,220 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,066 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,260,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島佐伯 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市佐伯区五日市中央七丁目２２３５番１
 2416000173931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島佐伯 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島佐伯 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市佐伯区五日市中央７丁目２２３５番１
｢五日市中央７－２２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

2:1		 事務所

Ｓ3		 店舗等が建ち並ぶバ
イパス沿いの路線商
業地域		 南40m国道、三方路 水道、ガス、下水 五日市

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 五日市駅北西方

2.2km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに低層店舗、事業所等が見られる路線商業地域である。交通量は多いものの、集客性の高い中心店舗が
無いこともあり繁華性はさほど高くなく当面は現状維持程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、佐伯区市街地近郊の主要幹線道路沿道に形成される路線商業地域一帯と判定した。需要者は、地
縁性を有する中小法人、不動産業者、個人事業者等が多い。宅地供給自体が少ない商業地であり、宅地規模や取引当事
者の属性等も取引によりまちまちであることから、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗等が建ち並ぶバイパス沿いの路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格はやや低位に試算された。不動産賃貸以外の事業収益性を考慮した取引が主体で、賃料収入による収益性
を重視して価格判断がなされる要因に乏しいため、比準価格を重視し収益価格を比較考量うえ、代表標準地との均衡等
を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[183.2]		 [100.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都市近郊に立地の大型商業施設での消費行動
が定着してきており、郊外部の既存商業地域
は総じて商業性が衰退傾向にある。


国道に面しており交通量は多いが、商業繁華
性はさほど強くないため、当面は大きな変化
は無いものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島佐伯 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯２４Ｔ
１３
-441326		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.2m市
道、中間画地
１住居

(77,235)
b 佐伯２４Ｋ
４１
-344166		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北35m市道、
西9m、南9m、
東9m、四方路
近商
地区計画等
(100,300)
c 佐伯２５Ｋ
７１
-357158		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m県道、
中間画地
準住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
d 佐伯２５Ｋ
８１
-358154		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11.5m市道、
東5.7m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
170,282 		 100
[ 111.8]
152,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
119,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
118,617 		 100
[  76.8]
154,449 
154,000 
c (　           ) 
145,282  		 100
[ 130.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
102,307 		 100
[  68.6]
149,136 
149,000 
d (　           ) 
188,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
205,436 		 100
[ 135.1]
152,062 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



広島佐伯 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,007,056 
6,024,039 
14,983,017 
13,279,500 
1,703,517 		 （　0.9503）
1,618,852 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     34,443,660 円　　　　（　     87,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島佐伯 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   396 ㎡     27.5 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は事務所部分貸し、三階以上は単身者用共同住宅（各戸約３０㎡） ⑦有効率　  88.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
270.00 
85.0 
229.50 
2,250 
516,375 		 6.0  3,098,250 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
90.0 
243.00 
1,800 
437,400 		 6.0  2,624,400 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,855 
450,765 		 3.0  1,352,295 
3.0  1,352,295 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
88.8 
958.50 

1,855,305 		 8,427,240 
2,704,590 
⑨年額支払賃料      1,855,305 円　×　12ヶ月　＝　      22,263,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,263,660 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,335,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,927,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,427,240 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        2,704,590 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,007,056 円　　　　（　        53,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,855 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島佐伯 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,671,639 円  　　　       22,263,660　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,657,500 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,024,039 円　（　　　　　　        15,212 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,279,500 円  
（　　　　　        33,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,007,056 円      
②総費用 6,024,039 円      
③純収益　①－② 14,983,017 円      
④建物等に帰属する純収益 13,279,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,703,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,618,852 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,443,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島佐伯 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市佐伯区五日市中央七丁目２２３５番１
 2416000173931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考