令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区藤の木１丁目８０番６ ｢藤の木１－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 五日市 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 五日市駅北方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 佐伯区郊外の丘陵部に開発された高台の古い大型団地で市街地への利便性に劣るが、低層一般住宅が建ち並ぶ熟 成した住宅地域となっている。昨今、特段の変動要因は認められず、当面は現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐伯区を中心に広島市郊外域の価格水準のやや低い住宅団地等の展開する圏域である。需要者の中心は 広島市内への勤労者世帯の第一次所得者である。近隣地域は郊外の丘陵部に開発されたテーブル台状の古い熟成した住 宅団地で、各種施設の集積する既成市街地にやや遠く利便性に劣るが、値頃感から一定の需要が認められ、取引は単発 的に発生している。取引の中心となる価格帯は、中古住宅で総額１千万円程度、土地のみは坪１５万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料され る。近隣地域内は共同住宅があまり無く賃貸市場は成熟しておらず、自用目的の需要が中心である。よって比準価格を 標準とし、収益価格が試算できなかったことから代表標準地から検討した規準価格との均衡に特に留意のうえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [150.5] [104.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな県内景気回復基調の下、広島都市圏 の不動産市況は、底堅い土地需要に支えられ 、低金利政策の継続もあって、総じて堅調に 推移している。 佐伯区郊外の利便性が劣る大型住宅団地で、 変動要因はあまり無いが、平地部の地価動向 が波及して、値頃感もあり宅地需要は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％