令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳和   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区屋代３丁目２４５番４ ｢屋代３－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 五日市駅北西方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心地に近い傾斜地に位置する熟成した住宅地域であり、特別な変動要因は認められず、当面は現状維持で推移 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線で、広島市佐伯区及び廿日市市の傾斜部の住宅地域を中心とする圏域である。需要者の 中心は広島市内への通勤者等の個人である。国道２号へのアクセスは良好ではあるが、平地部への指向性が強く、傾斜 部地域の需要は弱い。土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心地に近いものの傾斜地の戸建住宅地域にあるため、自己使用が大半であることから賃貸市場が未成熟で あり収益価格は試算することができなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた実証的な価格である。以上よ り、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯区の人口は近年、微減に転じている。各 国の高い金利水準の継続等の影響により下振 れリスクがあるものの、不動産需要は概ね回 復傾向にある。 傾斜地に存する熟成した住宅地域に存するが 利便性に難があり、平地部に比べ需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％