令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１ ｢八幡が丘２－２０－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４９年に区画整理事業で 造成された山腹傾斜地の中規 模住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 五日市駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で地域要因に特段の変化は見られないが、閑静な住環境で安定的な需要が見られることから、 将来的にも建替えや世代交代によって概ね現状程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区の丘陵部および周辺に位置する住宅団地を中心とする住宅地域であり、特に価格牽連性が強いエリ アを八幡が丘、薬師が丘、八幡、城山と判定した。中心となる需要者は広島都市圏に通勤する個人である。近隣地域が 属する団地は南向き傾斜で幹線道路へのアクセスは概ね良好だが、古い団地で土砂災害警戒区域に指定されている範囲 も多い。取引は中古住宅が主体であり、中心となる価格帯は建物込みで総額１，３００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、アパート等 の賃貸物件は少なく、賃貸市場は未成熟であることから収益価格は求めることができなかった。比準価格は規範性の高 い事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を 採用し、周辺の地価動向にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯区南部の利便性の良い地域と利便性劣る 立地で需要の二極化が進んでいる。新設住宅 着工戸数は建築費高騰の影響で前年の実績か ら半減している。 昭和４９年に区画整理事業で造成された熟成 した住宅団地であり、地域の変動要因は特に 認められないが、建物の建て替えが緩やかに 進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％