別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島佐伯 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島佐伯 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市佐伯区利松３丁目８６３番４
｢利松３－２４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 五日市

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 五日市駅北方

4.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心にアパートや農地利用も混在する既成住宅地域であり、住宅需要はやや低調であるものの、将来
的には農地の宅地転用や住宅建築が緩やかに進み、住宅地域として熟成していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区内陸部に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性の強いエリアを利松・八幡地区及びその周辺地
域と判定した。中心となる需要者は広島市都市圏に通勤する個人であるが、地縁性も強い。都心や利便施設への接近性
にやや劣る立地だが、近年は周辺地域で小規模な戸建分譲が増加傾向にある。取引の中心となる価格帯は土地で１，０
００～１，５００万円程度、新築の戸建住宅で２，８００～３，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は利松地区に存する取引事例を中心に求められており、市場性を反映した実証的な価格が得られたと思料する
。周辺に共同住宅も散見されることから収益価格を求めたが、投下資本に見合う収益を得ることができず、低位となっ
た。近隣地域では自用目的が中心であり、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。よって本件では比準価格を重
視して収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,600 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[150.4]		 [100.0]
100		 66,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐伯区南部の利便性の良い地域と利便性劣る
立地で需要の二極化が進んでいる。新設住宅
着工戸数は建築費高騰の影響で前年の実績か
ら半減している。

近隣地域は既成の住農混在地域で地域要因の
変動は乏しいが、区南部での供給不足を受け
て、周辺地域では小規模な戸建分譲が増加傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島佐伯 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯２５Ｋ
７１
-357159		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、南西6m、
角地
１住居

(70,200)
b 佐伯２５Ｋ
１３
-351335		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.9m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 佐伯２４Ｔ
７１
-447166		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
d 佐伯２４Ｔ
７１
-447167		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.2m私道、
中間画地
２中専
土砂災害警戒区域
(60,168)
e 佐伯２４Ｋ
１３
-341342		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
北5.9m、角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
76,177 		 100
[ 112.7]
67,593 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,600 
b (　           ) 
62,910  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,099 		 100
[  94.1]
67,055 
67,100 
c (　           ) 
24,490  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
34,388 		 100
[  65.2]
52,742 
52,700 
d (　           ) 
65,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,172 		 100
[  98.8]
66,976 
67,000 
e (　           ) 
84,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
85,372 		 100
[ 126.7]
67,381 
67,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,200 円／㎡]  



広島佐伯 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,684,182 
779,674 
2,904,508 
2,526,480 
378,028 		 （　0.9714）
367,216 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,650,333 円　　　　（　     33,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島佐伯 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     11.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、６０㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,387 
166,440 		 3.0  499,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

332,880 		 998,640 
0 
⑨年額支払賃料        332,880 円　×　12ヶ月　＝　       3,994,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,994,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,565 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,674,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           998,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,187 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,684,182 円　　　　（　        15,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,387 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島佐伯 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,200 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 239,674 円  　　　        3,994,560　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         779,674 円　（　　　　　　         3,361 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,526,480 円  
（　　　　　        10,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,684,182 円      
②総費用 779,674 円      
③純収益　①－② 2,904,508 円      
④建物等に帰属する純収益 2,526,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 378,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 367,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,650,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島佐伯 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市佐伯区利松三丁目８６３番４
 2416000225932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島佐伯 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島佐伯 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市佐伯区利松３丁目８６３番４
｢利松３－２４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 五日市

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 五日市駅北方

4.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 長期的には、地域内に残る農地の宅地化が進むと予測されるが、利便性が劣る立地にあることから、需要は今後
もやや弱含みで推移するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、佐伯区市街地近郊バイパス以北の住宅地域を中心に広島市西部域に所在する住宅地域一帯と判定
した。佐伯区内や広島市中心部に通勤する３０代から４０代の一次取得者層が需要の中心である。既成住宅地域におけ
る中古取引の他、新築分譲等も散見され、土地のみで１０００～１５００万円前後、新築の土地建物で２５００～３５
００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模一般住宅、アパート等が住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格はやや低位に試算された。自用の住宅等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要因に
乏しいため、比準価格を重視し収益価格を参考に、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,600 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[150.4]		 [100.0]
100		 66,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、一部に弱めの動きがみられるも
のの緩やかに拡大している。不動産市況は都
心平坦部と郊外丘陵部の二極化が強まってい
る。

利便性に劣る既成の住農混在地域であるため
、目立った地域要因の変動は見受けられず、
需要の活性化には至っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島佐伯 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯２４Ｔ
７１
-447167		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.2m私道、
中間画地
２中専
土砂災害警戒区域
(60,168)
b 佐伯２４Ｋ
１３
-341341		 広島市佐伯区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.1m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 佐伯２５Ｋ
８１
-358157		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 佐伯２４Ｋ
１３
-341343		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
中間画地
２中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,172 		 100
[  97.9]
67,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,600 
b (　           ) 
79,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
75,135 		 100
[ 110.2]
68,181 
68,200 
c (　           ) 
84,979  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
86,157 		 100
[ 127.7]
67,468 
67,500 
d (　           ) 
66,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
82,481 		 100
[ 120.2]
68,620 
68,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



広島佐伯 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,063,860 
817,754 
3,246,106 
2,889,040 
357,066 		 （　0.9699）
346,318 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,368,468 円　　　　（　     31,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島佐伯 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     11.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパート（専有面積４５㎡前後、小世帯等向け）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,317 
177,795 		 3.0  533,385 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

355,590 		 1,066,770 
0 
⑨年額支払賃料        355,590 円　×　12ヶ月　＝　       4,267,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,267,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       213,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,053,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,066,770 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,063,860 円　　　　（　        17,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,317 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島佐伯 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,800 円  　　　　     39,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 213,354 円  　　　        4,267,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,200 円  　　　　     39,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         817,754 円　（　　　　　　         3,525 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,889,040 円  
（　　　　　        12,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,063,860 円      
②総費用 817,754 円      
③純収益　①－② 3,246,106 円      
④建物等に帰属する純収益 2,889,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 357,066 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 346,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,368,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島佐伯 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市佐伯区利松三丁目８６３番４
 2416000225932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考