令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡東１丁目６３番１６ ｢八幡東１－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 五日市 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　　 交通 施設 五日市駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で新たな開発動向はないが近年は区画割や建替えが見られ今後は徐々に画地の細分化も進むも のと思料される。取引は少ないが割安感もあって需給動向はやや活性化傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区を中心とする郊外住宅地を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する一般家族世帯 層が中心である。完成後４５年が経過する郊外の中規模住宅団地であるが閑静な住環境と利便施設へのアクセスに恵ま れ市場競争力は高い。画地規模がやや大きいため区画分割による新築物件も見られ割安感もあって取引は少ないものの 実需の回復が窺える。土地の実勢価格は坪当たり２５万円程度。新築物件の総額は３，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域の住宅地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証性、規範性の高い価格で ある。一方、近隣地域は熟成した住宅団地内にあって賃貸物件がない自己所有の戸建住宅専用地域である。賃貸市場が 成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、代表 標準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [ 80.5] [101.0] 100 74,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や建築費の高騰による抑制要因があり立 地環境による需給格差も大きいが総体的に投 資購入マインドは高く不動産需要は総じて活 性傾向にある。 熟成した住宅団地で新たな開発等はないが近 年は区画割による新築分譲が見られる。流動 性は低いが割安感から引合いの高まりが窺え る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％