令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区薬師が丘４丁目６６番５ ｢薬師が丘４－２０－１０｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 五日市駅北西方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 造成から約４８年が経過しており、徐々に建物の建て替えも進んでいる。一部に区画分割による分譲も見られる が少数であり、将来的にも現状程度の中規模区画を中心とする住宅地域として利用されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区の丘陵部に開発された住宅団地群を中心とする地域であり、特に価格牽連性が強いエリアを薬師が 丘、八幡が丘、観音台、城山と判定した。中心となる需要者は広島都市圏に通勤する個人である。近隣地域は高台の大 規模住宅団地内に位置し、自家用車やバス利用が必須で利便性は劣るが、十分な規模と閑静な住環境から需要は安定し ている。中古住宅が中心となる地域であり、中心価格帯は建物込みで総額１，５００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、アパート等の賃貸物件は少なく、 賃貸市場は形成されていないことから収益価格は求めることができなかった。比準価格は同一需給圏内における規範性 の高い事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し 、代表標準地との検討により求められた規準価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [119.0] [104.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯区南部の利便性の良い地域と利便性劣る 立地で需要の二極化が進んでいる。新設住宅 着工戸数は建築費高騰の影響で前年の実績か ら半減している。 昭和５１年に区画整理事業で造成された、高 台の大規模住宅団地であり、熟成した閑静な 住環境が形成されている。特に地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％