鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島佐伯 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島佐伯 -10

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　重谷　里志

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市佐伯区隅の浜２丁目７１０番１５｢隅の浜２－８－５｣				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	五日市 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北５ｍ市道

交通

施設

五日市駅西方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、利便性の良い立地から地価は上昇傾向が継続しており、
将来的には区画の細分化がさらに進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市佐伯区及び廿日市市の南部に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性の強いエリアを佐伯区の隅
の浜、三筋、美の里と判定した。需要者の中心は広島都市圏に通勤する個人であり、平坦部の住宅地域で概ね住環境も
良好であり、利便施設への接近性も良好であることから、需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は新築戸建で
４，０００～４，５００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引価格を基に試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は元本価格に
見合う賃料が得られないため、低位となった。近隣地域では自用目的の取引が中心であり、典型的な賃貸想定による収
益性よりも、代替競争不動産との比較による市場性を重視して価値判断を行なうものと判断される。よって本件では比
準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島佐伯 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[110.0]

[100.0]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐伯区南部の利便性の良い地域と利便性劣る
立地で需要の二極化が進んでいる。新設住宅
着工戸数は建築費高騰の影響で前年の実績か
ら半減している。

昨年１２月６日、徒歩約１１分の位置にイオ
ンタウン楽々園（延べ約２万１千㎡）が開業
しており、更なる利便性の向上が期待される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島佐伯 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯２４Ｔ８１ -448164	広島市佐伯区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	佐伯２５Ｋ８１ -358151	広島市佐伯区		建付地	（　）	長方形	北12.2m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	佐伯２４Ｋ８１ -348151	広島市佐伯区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	佐伯２４Ｔ５４ -445478	広島市佐伯区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西1.5m、角地		１住居 (60,200)
e	佐伯２４Ｔ５４ -445465	広島市佐伯区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.9m市道、西1.5m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,037	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	133,573	100 [ 91.8]	145,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 194,437	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,326	100 [ 132.5]	149,680		150,000
c	(　 ) 92,246	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	111,997	100 [ 80.8]	138,610		139,000
d	(　 ) 136,683	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	149,690	100 [ 104.1]	143,794		144,000
e	(　 ) 142,170	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,141	100 [ 103.0]	143,826		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

広島佐伯 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,920,885	933,272	3,987,613	2,911,950	1,075,663	（　0.9718） 1,045,329	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,241,043 円　　　　（　 83,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島佐伯 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	265 ㎡	12.5 m x 21.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、６８㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,506	203,310	3.0	609,930
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		406,620		1,219,860
								0

⑨年額支払賃料	406,620 円　×　12ヶ月　＝　 4,879,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,879,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 258,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,909,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,219,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 228 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,920,885 円　　　　（　 18,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,506 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島佐伯 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	40,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	258,372 円	5,167,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 344,200 円	40,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,500 円	40,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,500 円	40,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 933,272 円　（　　　　　　 3,522 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,911,950 円（　　　　　 10,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,920,885 円
②総費用	933,272 円
③純収益　①－②	3,987,613 円
④建物等に帰属する純収益	2,911,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,075,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,045,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,241,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島佐伯 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市佐伯区隅の浜二丁目７１０番１５	2416000213330-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島佐伯 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島佐伯 -10

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市佐伯区隅の浜２丁目７１０番１５｢隅の浜２－８－５｣				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	五日市 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

五日市駅西方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は国道２号近くの平坦部に所在する既存住宅地域である。今後は画地の細分化が進行するものと思われる
が、暫くは現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐伯区・西区・廿日市市の中心部又はその周辺に展開する住宅地域一円と把握される。需要者は広島市
及びその周辺に勤務地を有する一次取得者が中心。対象地域は平坦部に位置し、国道沿いの各種施設が利用可能である
ことから、需要は比較的強い。反面、新規分譲等の供給は少なく、地価水準に上昇圧力が見られる。取引の中心価格帯
は、土地は４５坪程度で２，１００万円前後、新築の戸建住宅で４，１００万円前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は国道背後の平坦部に位置する住宅地域である。遊休土地を活用した共同住宅等の収益物件も見られるが、取引は
戸建住宅の自己使用目的が主である。賃貸市場は未成熟で土地価格に見合った賃料収入が得られないことから、収益価
格は低位に求められた。そこで自用性に基づく対価をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表
標準地からの検討、前年価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島佐伯 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

142,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復基調だが、海外経済
や物価動向等に左右される状態で、不動産市
場は金利上昇に対する警戒感が一部で見え始
めている。

旧来からの住宅地域であり、近隣地域内の地
域要因に特筆すべき変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島佐伯 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯２５Ｋ５４ -355463	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、南西6m、角地		１住居 (70,160)
b	佐伯２５Ｋ５４ -355465	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西2m、南2m、三方路		１住居 (60,200)
c	佐伯２４Ｔ５４ -445471	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m市道、西1.5m、二方路		１住居 (60,160)
d	佐伯２４Ｔ５４ -445478	広島市佐伯区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西1.5m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,878	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	140,225	100 [ 97.0]	144,562	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 135,906	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 92.9]	165,961	100 [ 110.3]	150,463		150,000
c	(　 ) 130,594	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	140,933	100 [ 94.7]	148,820		149,000
d	(　 ) 136,683	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	149,690	100 [ 104.1]	143,794		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

広島佐伯 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,800,543	908,154	3,892,389	2,818,480	1,073,909	（　0.9718） 1,043,625	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,204,787 円　　　　（　 83,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島佐伯 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	265 ㎡	12.5 m x 21.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積４５㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,467	198,045	3.0	594,135
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		396,090		1,188,270
								0

⑨年額支払賃料	396,090 円　×　12ヶ月　＝　 4,753,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,753,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 252,054 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,789,026 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,188,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 228 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,800,543 円　　　　（　 18,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島佐伯 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,800 円	39,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	252,054 円	5,041,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 908,154 円　（　　　　　　 3,427 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,818,480 円（　　　　　 10,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,800,543 円
②総費用	908,154 円
③純収益　①－②	3,892,389 円
④建物等に帰属する純収益	2,818,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,073,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,043,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,204,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島佐伯 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市佐伯区隅の浜二丁目７１０番１５	2416000213330-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考