令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区五日市町大字石内字川原６５８０番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所等 が介在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 五日市 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 五日市駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の小規模住宅団地で、住環境にやや劣り法的規制もあるため需要に乏しいが、周辺で大型商業 施設が進出し、現在も開発中であることから、生活利便性の向上に伴い、今後需要が賦活すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び周辺市区における市街化調整区域内等の郊外住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心 は地縁性を有する個人等である。近隣地域は市街化区域に比較的近く、周辺に近年大型商業施設が進出し、現在隣接地 域でも開発・造成が進行中であるころから利便性の向上が認められるが、現状は住環境にやや劣り、市街化調整区域と しての法的規制もあって不動産取引は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で近時に発生した代替性のある実際の取引事例から求めた試算価格であり、適切に比準されて いることから、実証的で説得力に富み、試算価格としての規範性は高いと思料される。一方、近隣地域は自用の建物を 中心とする住宅地域で、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法の適用は行えなかった。したがって本件では 比準価格を標準として、代表標準地に規準した価格等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.3] [100.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな県内景気回復基調の下、広島都市圏 の不動産市況は、底堅い土地需要に支えられ 、低金利政策の継続もあって、総じて堅調に 推移している。 周辺商業施設等の進出により利便性が向上し ているが、住環境にやや劣るうえに公法規制 により需要は弱く地域内の現状は概ね静態的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％