令和7年1月15日　提出 広島佐伯 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区三宅５丁目２６７番２０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 五日市駅北西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土砂災害の懸念もあり永らく地価は低迷していたが、その懸念も薄れ 、また都市計画道路が整備されつつあり地価は当面、堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区郊外の丘陵地に存する住宅地域一円である。需要者は広島市都心に通勤する第１次住宅所得者が主 体。土砂災害の懸念から永らく地価は低水準であったが、都市計画道路“寿老地中地線”が整備されつつあること又、 佐伯区中央部や西風新都の地価上昇で当該地域の割安感からミニ開発が増え始め、当該地の地価を押し上げている。取 引の中心価格帯は新築戸建で３，５００万円弱と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地は郊外の住宅地域で周辺に若干のアパート等が散見されるが、賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得ず、比準価 格のみが得られた。比準価格は、代替性の高い周辺事例の取引価格から求めた価格であり、標準地の市場性を客観的に 反映した説得力を持つ価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡、市場の需給動向等にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯区の人口は３年前から減少に転じたが減 少幅は小幅で、低金利の継続もあって不動産 需要は堅調に推移している。 土砂災害警戒区域内傾斜地で永らく地価は低 迷していたが、その懸念も薄まり、また街路 整備により利便性も改善しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％