令和7年1月13日　提出 広島安芸 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区船越南４丁目２５４３番２ ｢船越南４－１０－３２｣ ②地積 　(㎡) 533   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:4 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 海田市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 海田市駅南西方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に中小工場、倉庫等が集積する地域であり、特段に要因もないため、現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区を中心に隣接市町を含む工業地の存する圏域。需要者の中心は地元の法人の製造業である。全般的 には、主要幹線やインターチェンジ、都心部に近い工業地は需要が旺盛な一方、立地面で劣る工業地はやや市場滞留期 間が長い。同一需給圏内における工業地の取引が少なく、また、業種により取引される規模等は区々であり、需要の中 心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中小規模工場、倉庫を中心とする工業地域であり、殆どが自己利用で賃貸物件は稀である。収益性は取引の目 安とされておらず、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は関連性の強い取引事例から求めた価格 であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は周辺公示価格との均衡や間近の市場の需給動向にも 留意して、比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 為替の影響が大きく企業業績は業種により大 きく異なる。一方で不動産の選別化傾向は強 く二極化が進んでいる。 国道２号南側の工場等が集積する地域であり 、主要幹線や都心部に比較的近く需要は堅調 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％