令和7年1月14日　提出 広島安芸 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野１丁目７４番１外 ｢中野１－８－３｣ ②地積 　(㎡) 2,283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか に住宅等も見られる 工業地域 南東6m県道 水道、下水 安芸中野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 安芸中野駅南西方 800m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は瀬野川右岸の県道沿いにあり、中小工場のほかに住宅等も混在する工業地域であるが、大規模な住宅 地への転換の可能性は低いと思料する。地域に格別の変動要因はないことから現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市安芸区及び周辺市町を含む工業地域一帯である。主な需要者は、中小工場及び流通関連の事業所等 を目的とする法人と思料する。瀬野川右岸に存しているが、交通利便性にやや劣り、工業地としては不向きな点が指摘 されるものの、近年の工場用地の堅調な需要を背景に、地価は若干の上昇傾向にある。業種や業態により規模にばらつ きがあることなどから、取引の中心価格帯を見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場・倉庫の賃貸事例は少なく、主な需要者も自己使用を目的とする流通関連事業者等が占めていることから、収益還 元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から規範性の高い取引事例価格を基礎 としており、実証的な価格である。以上より、比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [144.9] [100.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費や人件費が上昇している中、不動産需 要は全体的に堅調である。安芸区の地価につ いては平坦地と傾斜地で二極化が進行してい る。 瀬野川右岸の県道沿いに、中小規模の工場が 立地する工業地域である。交通利便性にやや 劣るが工場地の需要増加から、地価も若干上 昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％