別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
広島安芸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安芸 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安芸区矢野西１丁目５３３３番１３外
｢矢野西１－３１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
台形
5.5:1		 病院兼住宅

ＲＣ3		 店舗、金融機関等の
見られる路線商業地
域		 北西17m国道 水道、ガス、下水 矢野

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ国道 交通

施設		 矢野駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車ディーラー、マンション、飲食店等が存する地域であり、主要幹線沿いにあるため交通量が多く、各種用
途の需要が認められるが、地域的には現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安芸区、安芸郡海田町、坂町、府中町の主要幹線沿いを中心とする商業地の存する圏域。需要者の中心は
全国展開する大手法人、地元の法人、マンション開発業者等である。画地規模は様々であるが、主要幹線沿いにあり、
ロードサイド型店舗を中心に各種用途の需要があるため需要は底堅く、土地の供給は稀なこともあり、高値取引の場合
が多い。取引される規模等は区々であり需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は主要幹線沿いにロードサイド型店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、収益性が取引の目安とされることは殆ど
なく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は関連性の強い取引事例から求めており、市場性を反
映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は周辺公示価格との均衡や間近の市場の需給動向にも留意して、比準価格
により上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響が大きく実質賃金は再び下落基
調にある。一方で不動産の選別化傾向は強く
二極化が進んでいる。


交通量の多い国道沿いにあり、各種用途の需
要があるため、安定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安芸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 海田２４Ｔ
７０
-447041		 安芸郡海田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m町道、
中間画地
近商

(80,300)
b 海田２５Ｋ
７０
-357007		 安芸郡海田町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m国道、
中間画地
近商

(80,300)
c 海田２５Ｋ
７０
-357016		 安芸郡海田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m県道、
北東5m、
南東2m、
三方路
近商

(90,300)
d 海田２５Ｋ
７０
-357001		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.5m県道
、南西9m、
角地
近商

(90,200)
e 安芸府中２
４Ｔ５６
-445603		 安芸郡府中町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西13m県道、
北2.6m、角地
準工
宅造規制
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,060  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
201,337 		 100
[ 114.8]
175,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
175,000 
b (　    253,151) 
253,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
257,201 		 100
[ 135.0]
190,519 
191,000 
c (　           ) 
258,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
254,544 		 100
[ 155.9]
163,274 
163,000 
d (　           ) 
196,818  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
199,354 		 100
[ 119.7]
166,545 
167,000 
e (　           ) 
182,289  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.9]
208,543 		 100
[ 111.2]
187,539 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



広島安芸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,425,445 
4,958,146 
15,467,299 
12,230,400 
3,236,899 		 （　0.9758）
3,158,566 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     67,203,532 円　　　　（　     99,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安芸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   675 ㎡     61.0 m x   11.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗　２～４階：２ＬＤＫ　１２戸　平均専有面積　６０．８㎡ ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
85.0 
229.50 
2,640 
605,880 		 6.0  3,635,280 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,490 
362,070 		 2.0  724,140 
1.0  362,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
88.8 
958.50 

1,692,090 		 5,807,700 
1,086,210 
⑨年額支払賃料      1,692,090 円　×　12ヶ月　＝　      20,305,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,305,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,053,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,019,426 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,807,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,086,210 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         350,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,425,445 円　　　　（　        30,260 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安芸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,092,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,685,846 円  　　　       21,073,080　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      269,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,547,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,958,146 円　（　　　　　　         7,345 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,230,400 円  
（　　　　　        18,119 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,425,445 円      
②総費用 4,958,146 円      
③純収益　①－② 15,467,299 円      
④建物等に帰属する純収益 12,230,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,236,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,158,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,203,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安芸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３３番１３
 2407001186002-0000
2 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３３番１４
 2400001357801-0000
3 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３５番２
 2407000246971-0000
4 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３５番４
 2407000246973-0000
5 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３５番４７
 2400001262966-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島安芸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安芸 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安芸区矢野西１丁目５３３３番１３外
｢矢野西１－３１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)
台形
5.5:1		 病院兼住宅

ＲＣ3		 店舗、金融機関等の
見られる路線商業地
域		 北西17m国道 水道、ガス、下水 矢野

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ国道 交通

施設		 矢野駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 広島と呉を結ぶ国道沿いにあり、周囲には流通工業団地や住宅団地が見られる。交通量は多く、駅にも近い立地
性であり、今後も現状と同様の商業的用途で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安芸区及び隣接市町の商業地域が中心であり、主な需要者は事業目的の法人である。周囲には工場団地や
住宅が建ち並んでおり、国道を主要幹線として店舗、金融機関、マンション等が見られる。立地、規模等により取引は
まちまちで中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は同一需給圏内の比較可能な複数の取引事例により比準しており、実需中心の取引市場を反映した価格とし
て実証性が認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので想定に左右されるが、地価水準に見合う賃
料水準が形成されていないこと等により低位に求められた。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、地域
的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の経済動向は物価高の中、設備投資は増
加、住宅投資は弱めの動き、個人消費は緩や
かな回復基調で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

交通量のある国道沿いにあり、駅にも近いこ
とから利便性もある。付近での取引は少ない
が、価格は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安芸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安芸２５Ｋ
７０
-357087		 広島市安芸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、中間画地
近商
土砂災害警戒区域
(90,200)
b 海田２５Ｋ
７０
-357016		 安芸郡海田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m県道、
北東5m、
南東2m、
三方路
近商

(90,300)
c 海田２５Ｋ
７０
-357029		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m町道、
北東3.2m、
二方路
近商

(90,200)
d 坂２４Ｋ９
０
-349035		 安芸郡坂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m町道、
南西10m、
北東13m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
116,824 		 100
[  68.6]
170,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
258,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
254,544 		 100
[ 151.4]
168,127 
168,000 
c (　           ) 
217,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
213,621 		 100
[ 121.6]
175,675 
176,000 
d (　           ) 
219,516  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
201,156 		 100
[ 119.2]
168,755 
169,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



広島安芸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,059,964 
4,679,828 
15,380,136 
11,961,600 
3,418,536 		 （　0.9758）
3,335,807 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     70,974,617 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安芸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   675 ㎡     61.0 m x   11.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～４階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積６０㎡） ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
85.0 
229.50 
2,600 
596,700 		 6.0  3,580,200 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,500 
364,500 		 2.0  729,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
88.8 
958.50 

1,690,200 		 5,767,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,690,200 円　×　12ヶ月　＝　      20,282,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,282,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,052,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,997,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,767,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    768,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,296 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,059,964 円　　　　（　        29,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安芸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,068,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,473,528 円  　　　       21,050,400　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      269,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,513,000 円  　　　　    178,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,679,828 円　（　　　　　　         6,933 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 178,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,961,600 円  
（　　　　　        17,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,059,964 円      
②総費用 4,679,828 円      
③純収益　①－② 15,380,136 円      
④建物等に帰属する純収益 11,961,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,418,536 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,335,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,974,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安芸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３３番１３
 2407001186002-0000
2 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３３番１４
 2400001357801-0000
3 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３５番２
 2407000246971-0000
4 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３５番４
 2407000246973-0000
5 　広島市安芸区矢野西一丁目５３３５番４７
 2400001262966-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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