令和7年1月15日　提出 広島安芸 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区矢野東７丁目８７５番４１ ｢矢野東７－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ県道背後の 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 矢野 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 矢野駅南東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に造成された山間部の郊外住宅団地で、利便性や平地指向から郊外住宅団地の需要は低位にあり、 地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区矢野地区及びその周辺における住宅地域が中心であり、主な需要者は地縁性を有する個人である。 平成３０年７月豪雨により周辺では砂防事業が実施され安全性は高まったが、山間の傾斜地を主とする圏域であり、災 害に対する懸念は見られる。土地は１５０㎡程度で５００～５５０万円、新築の戸建住宅は２０００万円前半が取引の 中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一需給圏内の住宅地事例を基に比準した結果であり、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性 が認められる。一方、対象標準地は郊外住宅団地内にあり、自己使用の戸建住宅地が中心であることから賃貸市場が成 立していないため、収益価格は適用が困難であった。よって、比準価格を中心に、代表標準地との地域的価格バランス 、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [102.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済動向は物価高の中、設備投資は増 加、住宅投資は弱めの動き、個人消費は緩や かな回復基調で、緩やかな回復が続くことが 期待される。 地勢、利便性に劣る郊外住宅団地に存する。 高齢化も進み需要の低迷が続き、地価は下落 基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％