令和7年1月15日　提出 広島安芸 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野７丁目３４３６番３４ ｢中野７－５４－２６－６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 南東4.5m私道 水道、下水 瀬野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ私道 交通 施設 瀬野駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が劣る傾斜地に存する住宅地域である。地域内においてミニ開発（３区画）が行われ、戸建分譲中である こと以外は、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区内で瀬野川沿いに存する住宅地域一円。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人。最寄 駅周辺はニュータウンがあるので、代替競争関係にある不動産との比較では市場競争力は劣る。なお、近隣地域周辺の 県道沿いで６区画が強気の価格設定で分譲中であるが、緩傾斜地であることから相応に売れている。取引の中心となる 価格帯は１３０㎡程度の土地のみで６００～７００万円程度、建売で２，０００～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例について、適切に選別及び補修正を行い市場の実態を反映した実証的な価格である。他方、 当該地域は、自用の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることに加え、画地規模の面にお いても対象地において、収益還元法を適用することは出来なかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調。設備投資は増加。 公共投資は高水準ながら減少。個人消費は緩 やかな回復基調。住宅投資は弱めの動き。 地域内で戸建分譲中であるが、販売は苦戦し ている。募集価格は２，７００～２，９００ 万円程度である。市場滞留期間が長期化して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％