鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島安芸 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安芸 -6

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　裕

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安芸区船越６丁目１２１９番外｢船越６－２－４｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	海田市 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

海田市駅北方

350m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

海田市駅より徒歩圏内で、利便性のある住宅地域が形成されている。北方周辺は山麓付近にありなだらかな傾斜
地が広がっている。ＪＲ線の将来的な高架化等の見通しもあり、利便性を高めつつ推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は安芸区及び隣接する海田町や府中町に存する住宅地域と把握され、主たる需要者は居住目的の個人である
。業者による買取や建売分譲等の動きが見られ、需給動向は住環境の良い平坦な立地が好まれる傾向にある。土地は２
００㎡程度で２，１００～２，６００万円、ミニ開発による新築の戸建住宅は３，６００～４，０００万円程度と把握
される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は同一需給圏内の住宅地事例を基に比準した結果であり、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性
が認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので想定に左右されるが、地価水準に見合う賃料水準が
形成されていないこと等により低位に求められた。よって、比準価格を中心に収益価格を参酌して、更に代表標準地と
の地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島府中 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[156.9]

[100.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の経済動向は物価高の中、設備投資は増
加、住宅投資は弱めの動き、個人消費は緩や
かな回復基調で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

海田市駅より徒歩圏内にあり利便性ある立地
で、中規模程度の旧来の住宅地域を形成して
いる。取引、価格ともに堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安芸 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸２４Ｔ１０ -441015	広島市安芸区		更地	（　）	不整形	南西4m県道、南5m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
b	安芸２５Ｋ１０ -351006	広島市安芸区		更地	（　）	長方形	北西4.4m市道、北東4.4m、角地		２中専 (60,176)
c	安芸２５Ｋ１０ -351002	広島市安芸区		更地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		２中専土砂災害警戒区域 (60,160)
d	海田２５Ｋ７０ -357020	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m町道、中間画地		１住居 (60,164)
e	海田２４Ｔ７０ -447013	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m県道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,590	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	142,705	100 [ 108.9]	131,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 104,417	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,288	100 [ 90.2]	113,401		113,000
c	(　 ) 72,705	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	78,279	100 [ 70.6]	110,877		111,000
d	(　 ) 118,302	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	125,525	100 [ 100.9]	124,405		124,000
e	(　 ) 164,636	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,958	100 [ 142.0]	119,689		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

広島安芸 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,037,188	612,100	2,425,088	1,779,300	645,788	（　0.9741） 629,062	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,384,298 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安芸 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	218 ㎡	10.0 m x 21.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパート（ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,400	126,000	2.0	252,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		252,000		504,000
								0

⑨年額支払賃料	252,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 159,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,032,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	504,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,788 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,037,188 円　　　　（　 13,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安芸 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	27,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	159,600 円	3,192,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 612,100 円　（　　　　　　 2,808 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,779,300 円（　　　　　 8,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,037,188 円
②総費用	612,100 円
③純収益　①－②	2,425,088 円
④建物等に帰属する純収益	1,779,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	645,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	629,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,384,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安芸 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安芸区船越六丁目１２１９番	2407000100919-0000
2	広島市安芸区船越六丁目１２２０番	2407000100920-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
広島安芸 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安芸 -6

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　金河　哲成

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安芸区船越６丁目１２１９番外｢船越６－２－４｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	海田市 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

海田市駅北方

350m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で当面は現状を維持すると予測する。なお、付近で高架下工
事が計画されていることから、完成後は交通の円滑化により利便性が向上することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は安芸区、安芸郡海田町のＪＲ沿線の住宅地域を中心とする圏域であり、主たる需要者は広島市中心部又は
広島市東部域に通勤する一次取得者層である。また隣接市町等からの転入も見られる。踏切渋滞が見られ、道路系統の
やや劣る地域ではあるがＪＲ海田市駅に近く利便性が良いため需要は高く平地部では高値の取引もみられる。中心価格
帯は規模により異なるが、土地が２，５００万円前後、新築の戸建住宅で４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から規範
性の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸経営の観点からの収益性を示している
が、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。よって本件では、市場の実態を反映す
る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島府中 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[156.9]

[100.0]
100

120,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費や人件費が上昇している中、不動産需
要は全体的に堅調である。安芸区の地価につ
いては平坦地と傾斜地で二極化が進行してい
る。

ＪＲ海田市駅に近い利便性の高い平坦地に存
する。街路状況はやや雑然としているが、住
宅用地の供給が少なく希少性もあるため地価
は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安芸 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸２５Ｋ１０ -351010	広島市安芸区		更地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	安芸２５Ｋ９３ -359301	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	安芸２５Ｋ１０ -351006	広島市安芸区		更地	（　）	長方形	北西4.4m市道、北東4.4m、角地		２中専 (60,176)
d	安芸２４Ｔ１０ -441013	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.1m市道、北東4.8m、角地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,651	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	111,481	100 [ 97.8]	113,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 127,300	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	152,760	100 [ 122.9]	124,296		124,000
c	(　 ) 104,417	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,288	100 [ 90.2]	113,401		113,000
d	(　 ) 137,534	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	137,935	100 [ 108.8]	126,778		127,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

広島安芸 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,070,439	616,620	2,453,819	1,792,480	661,339	（　0.9741） 644,210	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,706,596 円　　　　（　 62,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安芸 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	218 ㎡	10.0 m x 21.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり４５㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,415	127,350	3.0	382,050
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		254,700		764,100
								0

⑨年額支払賃料	254,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,056,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,056,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 161,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,063,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	764,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,070,439 円　　　　（　 14,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安芸 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,800 円	27,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	161,220 円	3,224,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,620 円　（　　　　　　 2,829 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,792,480 円（　　　　　 8,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,070,439 円
②総費用	616,620 円
③純収益　①－②	2,453,819 円
④建物等に帰属する純収益	1,792,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	661,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	644,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,706,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安芸 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安芸区船越六丁目１２１９番	2407000100919-0000
2	広島市安芸区船越六丁目１２２０番	2407000100920-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考