令和7年1月15日　提出 広島安芸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野２丁目６５９番３ ｢中野２－２５－１３｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東3.4m市道 水道、下水 安芸中野 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．４ ｍ市道 交通 施設 安芸中野駅北西方 250m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域の周辺において、近年、分譲マンションの新規供給や戸建住宅のミニ開発が見受けられたこと以外、格 別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として中野地区、畑賀地区、中野東地区に存する住宅地域一円。主たる需要者は広島市中心部や東部、 海田町等に通勤する子育て世代の一次取得者である。周辺では中古物件の流通のほか、ミニ開発等の新規供給も散見さ れ、土地は１２０～１５０㎡で１，１００～１，４００万円程度、建売物件については安芸中野駅徒歩圏で３，０００ 万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域であり、周辺にアパートも散見されるものの、最有効使用及び市場参加者等の観点か ら規範性が乏しいことに加え、対象地の地積もアパート等の賃貸住宅には不適応であることから、収益還元法は適用し なかった。本件においては、実際の取引事例価格に、適切に補修正を行い、市場の実態を反映した比準価格を標準とし 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調。設備投資は増加。 公共投資は高水準ながら減少。個人消費は緩 やかな回復基調。住宅投資は弱めの動き。 周辺で６区画の建売ミニ開発が行われ、３， ８００万円程度の売出。一方、付近で分譲中 のマンションは３，０００万円スタートで、 割高感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％