別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
広島安佐北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 5-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区可部４丁目１８０番２
｢可部４－４－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 340  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
不整形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北16m市道 水道、下水 可部

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 可部駅北西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、準幹線沿いに低層店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はな
く、今後も現状を基調に熟成していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可部地区を中心とした商業地域一円等と把握される。典型的な需要者は、同圏域に地縁性を有する個人
事業者のほか、広域的に店舗展開する小売業、飲食業関連の法人等である。地区中心部の準幹線沿いに位置し、商業施
設の集積や繁華性も相応にあるため、商業用地としての需要は堅調である。なお、取引される価格は、買主の属性、画
地規模等によりばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、可部地区及びその周辺の商業地の取引事例に比準して求めたものであり、客観的かつ市場の実態を反映し
た実証的な価格である。なお、収益価格は標準地の収益性を反映した理論的な価格として算出したが、同地域は元本価
値に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたものと判断される。よって本件では、比準価格を中
心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 回復基調にある県内景気の影響下で、平坦部
では不動産需要は堅調であるが、利便性の劣
る傾斜地等では、需要は弱含みの傾向にある
。

店舗等の集積も相応にある中心市街地の商業
地域であるため、需要は増加傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２５
Ｋ８３
-358315		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8.1m国道
、中間画地
商業

(90,300)
b 安佐北２５
Ｋ０８
-350817		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c 安佐北２４
Ｔ８３
-448302		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.9m市道
、中間画地
近商

(74,300)
d 安佐北２４
Ｔ８３
-448306		 広島市安佐北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
西2m、南1m、
三方路
近商

(90,300)
e 安佐北２５
Ｋ８３
-358307		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北6.3m、西3m、
三方路
２住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,152 		 100
[ 111.8]
136,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
92,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,896 		 100
[  71.9]
130,592 
131,000 
c (　           ) 
124,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,591 		 100
[  94.6]
134,874 
135,000 
d (　     71,845) 
102,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.6]
108,055 		 100
[  81.8]
132,097 
132,000 
e (　           ) 
124,884  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
123,291 		 100
[  92.8]
132,857 
133,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



広島安佐北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,898,116 
4,549,036 
15,349,080 
13,977,600 
1,371,480 		 （　0.9522）
1,305,923 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,785,596 円　　　　（　     81,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ6 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   340 ㎡     28.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～６階を部屋数２０戸、平均専有面積３６㎡、シングルタイプとする共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
80.0 
128.00 
2,420 
309,760 		 6.0  1,858,560 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
1,840 
264,960 		 3.0  794,880 
1.0  264,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
88.3 
848.00 

1,634,560 		 5,832,960 
1,324,800 
⑨年額支払賃料      1,634,560 円　×　12ヶ月　＝　      19,614,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     848.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,614,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,010,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,203,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,832,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,413 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,324,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         638,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,898,116 円　　　　（　        58,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,010,736 円  　　　       20,214,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,549,036 円　（　　　　　　        13,380 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,977,600 円  
（　　　　　        41,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,898,116 円      
②総費用 4,549,036 円      
③純収益　①－② 15,349,080 円      
④建物等に帰属する純収益 13,977,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,371,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,305,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,785,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区可部四丁目１８０番２
 2409000151002-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島安佐北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 5-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区可部４丁目１８０番２
｢可部４－４－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 340  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
不整形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北16m市道 水道、下水 可部

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 可部駅北西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の集積度が比較的高い商業繁華性の良好な既存商業地域である。特段の地域変動要因はなく、今後も現
状維持にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可部や高陽地区等の路線商業地域や混在地域及びその周辺の商業地域の圏域。主たる需要者は、沿道型
店舗や店舗併用住宅を目的とする法人や各種事業者等である。同地域は車両交通量も多く、商業施設の集積度も比較的
高い。一方で、周辺では、店舗の分散立地により商況も分散化傾向にあるものの、同地域の商業繁華性は良好で、地価
は上昇傾向にて推移している。取引される画地条件等により様々で需要の中心となる価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、商業地域であるものの各種事業者向けの賃貸市場はやや弱含みで収益目的の市場は比較的低調な状況にあ
り収益価格の説得力はやや弱い。一方で、比準価格は、安佐北区内の価格牽連性の高い類似地域の取引事例により求め
られており説得力は強いものと判断される。よって、本案件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標
準地との検討を踏まえ、広域的な地価バランスや経済動向等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比
較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、
需要は低調であり、地価は二極化傾向にて推
移している。

可部地区では、店舗の分散立地が顕著である
ものの、同地域の商業繁華性は良好であり、
地価は上昇傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２５
Ｋ８３
-358317		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.1m国道
、北3m、
二方路
商業

(90,240)
b 安佐北２４
Ｋ８３
-348320		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
西1.5m、角地
近商

(100,300)
c 安佐北２５
Ｋ０８
-350817		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d 安佐北２４
Ｔ５９
-445940		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
130,721 		 100
[  98.9]
132,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
112,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
122,720 		 100
[  92.2]
133,102 
133,000 
c (　           ) 
92,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,896 		 100
[  69.8]
134,521 
135,000 
d (　           ) 
93,907  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
135,092 		 100
[ 101.7]
132,834 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



広島安佐北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,904,645 
4,547,660 
15,356,985 
13,977,600 
1,379,385 		 （　0.9522）
1,313,450 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,945,745 円　　　　（　     82,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ6 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   340 ㎡     28.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗フロア貸し、２～６Ｆは１Ｋ（専有面積３５㎡程度）２０戸を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的な数値。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
80.0 
128.00 
2,500 
320,000 		 6.0  1,920,000 
0.0  0 

 2～ 6		 居宅
160.00 
90.0 
144.00 
1,830 
263,520 		 1.0  263,520 
1.0  263,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
88.3 
848.00 

1,637,600 		 3,237,600 
1,317,600 
⑨年額支払賃料      1,637,600 円　×　12ヶ月　＝　      19,651,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     848.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,651,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,012,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,238,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,237,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,317,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         635,248 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,904,645 円　　　　（　        58,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,012,560 円  　　　       20,251,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,547,660 円　（　　　　　　        13,375 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,977,600 円  
（　　　　　        41,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,904,645 円      
②総費用 4,547,660 円      
③純収益　①－② 15,356,985 円      
④建物等に帰属する純収益 13,977,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,379,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,313,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,945,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区可部四丁目１８０番２
 2409000151002-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考