令和7年1月10日　提出 広島安佐北 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 85,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部南４丁目２２９１番７ ｢可部南４－７－１８｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西3m市道 水道、下水 可部 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 可部駅南方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の平坦部住宅地域で、街路は狭く曲折しているが、最寄駅等の生活利便施設への接近性に優る。特段の 変動要因は見られず、地域的特性は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、可部南地区及び可部地区を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、広島市中心部又は圏 域内に通勤する一次取得者層である。街路条件は劣るが、生活利便施設への接近性に恵まれた平坦部住宅地域である。 利便性を指向するエンドユーザーからの需要は根強く、市場は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で ８００万円～１，２００万円程度、新築戸建で２，９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は不動産の市場性に着目し、実際の市場で生起した取引事例に基づき査定した価格で、市場の実態を反映し 、実証的かつ、規範性の高い価格である。周辺には賃貸物件は見受けられるものの、当該標準地の画地規模が小さく、 経済合理性に見合った共同住宅等の経営は困難であることから、収益還元法は適用し得なかった。よって一手法のみの 適用であるが、比準価格を標準として代表標準地との均衡等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 85,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利、物価、建築費 は上昇している。安佐北区内では立地条件に よって、地価は二極化している。 生活利便施設への接近性に恵まれた平坦部住 宅地域である。周辺では新築分譲等も散見さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％