令和7年1月10日　提出 広島安佐北 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -24 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部３丁目２６番１２ ｢可部３－４６－３｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東3.2m市道 水道、下水 可部 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．２ ｍ市道 交通 施設 可部駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 可部旧街道一帯の東側背後に位置し、旧来からの住宅地域を形成する。一定の利便性を有する平坦地に位置し、 今後も同程度の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、可部～亀山地区を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は、圏域内に居住又は勤務する一次取得 者層である。２～４区画程度のミニ開発から１０区画以上の宅地開発が見受けられるなど、宅地供給は多様化しており 、需要者による選別化が進められるものと思料される。中心となる取引価格帯は、土地は１５０㎡で１，２００万円前 後、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺は自用の中小一般住宅が建ち並ぶ住宅地で、わずかに共同住宅も見受けられるものの取引自体は戸建住宅の自己 使用目的のものがほとんどである。一定水準を示す賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算できなかった。本件では 一手法のみの適用に留まったが、市場の実勢を反映した取引価格に基づき試算された比準価格を標準として、代表標準 地価格からの検討及び市場の需給動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利、物価、建築費 は上昇している。安佐北区内では立地条件に よって、地価は二極化している。 周辺の可部高校跡地が宅地分譲された。また 、歴史と文化を後世に伝える町並みづくりを 基本方針として、町並み保存・活用の動きが ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％