令和7年1月10日　提出 広島安佐北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区三入３丁目２９７番１２ ｢三入３－７－２８－４｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4m私道 水道、下水 可部 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 可部駅北東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の住宅地域であり、特に大きな変動要因は認められない。農地転用などによる宅地化が散見され、今後 も一定程度の住宅開発等により宅地化が進行していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主として広島市都心への通勤利便性の類似する可部～三入地区と把握した。需要者の中心は、一次取 得者等のエンドユーザーである。桐陽台交差点以南の国道背後を中心に宅地開発が見受けられる。長期間、地価の下落 は続いたものの、利便施設周辺の平坦部では地価上昇に転じている。需要の中心となる価格帯は、戸建用地１５０㎡前 後で７００万円～８００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺は共同住宅も見受けられるが、取引自体は戸建住宅の自己使用目的のものが支配的であり、賃貸市場は未成熟で あるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は本件標準地近郊に存し地域特性等につき相対的に高い価格牽連性 を有する事例を軸に秤量的判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性が認められる。 そこで比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [209.2] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利、物価、建築費 は上昇している。安佐北区内では立地条件に よって、地価は二極化している。 旧来からの既成住宅地域であり、特に地域要 因に影響を与える要因もない。地価は長期間 の下落から上昇に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％