令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区小河原町字長崎１０２２６番１０ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 上深川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 上深川駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の丘陵地に位置する小規模住宅団地である。団地内では居住者の高齢化が進み空き家等も見られる様に なったが、地域内に大きな変動要因はなく当面は現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、安佐北区の小河原や深川地区及び隣接する東区福田地区の住宅地域を含む広い圏域。需要者は、 同圏域内の居住者やその家族等地縁性を持つ者が大半で、圏域外からの転入者は少ない。当地域は、高陽地区の住宅地 域に比べ市内中心部への接近性、快適性や生活利便性の面では差があることから、宅地需要は弱含んでおり取引の件数 も少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の取引事例から試算し市場性を反映した実証的な価格である。当地域は、市街地から離れアパート等 収益物件は見られず収益価格は試算し得なかった。快適性等が価格形成の主因を占め、取引価格決定にあたっては市場 性が重視されること。比準価格は市場実態を反映し説得力が高く妥当な価格と判断されること。さらに、比準価格は代 表標準地価格との均衡を得ていることを考慮して、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [108.1] [104.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が期待されている中で、 安佐北区の地価は可部地区及び高陽地区の平 坦部で上昇傾向、郊外部では下落傾向が続い ている。 市内中心部から離れた傾斜地の団地で、街路 が狭く、生活利便施設等への距離もあるため 、宅地需要は総じて弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％