令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -20 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４ ｢可部東１－４－２０｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 中島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 中島駅北東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 可部中心部にも比較的近く、周辺でもミニ開発による宅地供給も多い。隣接地域に上原大橋が開通し交通状況に も変化が見られる。可部中心部への利便性が高まってきており、住宅地の成熟化、発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は可部東地区を中心に可部・亀山地区を含む住宅地域一円と思料される。需要者は可部エリアや広島市中心 部に通勤する第一次取得者層が主である。取引は少ないものの高齢化の進捗により丘陵部の住宅団地から生活利便性の 優る平地の住宅地へ移動する傾向にある。周辺に教育施設もあり文教地区として安定しており、今後は熟成度が高まる と予測される。取引価格帯は５０坪程度の土地で１，１００万円前後、新築戸建で２，７００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地として成熟してきており、大学や大型病院があり学生や職員等関係者向けの アパート等も見られるが、対象標準地の画地規模からみて経済合理性に見合う賃貸用建物の想定は困難であり、収益還 元法は適用し得なかった。本件においては市場実態をより反映した実証的且つ規範性の高い比準価格を標準に、代表標 準地からの検討及び近時の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高いエリアの不動産市況は依然とし て堅調であるが、建築資材を含む物価上昇や 、雇用情勢も含めて今後の地価への影響の程 度に留意すべき。 可部東地区の平地にある住宅地で、文教施設 もあるほか可部南や中心市街地へのアクセス が向上し、一層生活利便性が高まってきてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％