令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -18 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合１丁目７番２５ ｢落合１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 玖村 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 玖村駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後の落合地区に位置する平坦部住宅地域である。同地域周辺では住宅ミニ開発も見受けられることか ら、今後も住宅地域としての成熟の程度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高陽地区中央部の住宅地域及びその周辺地域の圏域。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする３０ 代～４０代の給与所得者等が大半を占める。同地域は、店舗等への接近性に優位性を有する利便性の高い平坦部住宅地 域であり、周辺では住宅ミニ開発も見受けられ、需要は根強く、市場は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は 、画地規模にもよるが土地で１，０００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域の代替競争関係にある取引事例を基に比較検討を行い試算された現下の市場性を反映した客観的 、且つ実証的価格であり規範性は高い。一方で、対象地の画地規模が小さく、最有効使用及び市場参加者の観点等から 、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [100.0] 100 76,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比 較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、 需要は低調であり、地価は二極化傾向にて推 移している。 利便性の高い落合地区の平坦部住宅地域であ る。周辺では住宅ミニ開発も見受けられ、需 要は根強く、市場は比較的堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％