令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田３丁目６６０番６１７ ｢口田３－４５－２４｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、９ｍ 市道 交通 施設 安芸矢口駅北東方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後に位置する住宅団地で利便性や快適性が優れる。近隣地域及び周辺地域では不動産業者による画地 の細分化による宅地分譲が活発であり、今後も同傾向が継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高陽地区の住宅団地やその周辺の住宅地域の圏域である。典型的な需要者は戸建住宅取得を目的とする 一次取得者が殆どである。同地域は、好環境下にあり、生活利便施設への接近性に優れた利便性の高い地域的特性を有 する住宅団地である。周辺では画地の細分化による宅地分譲が活発で、需要は根強く、市場は堅調に推移している。需 要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円、新築戸建で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上「一低専」に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、周囲にアパート等の賃貸物件は殆ど見られず 、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。比準価格は、口田地区及びその周辺地区における取引 事例に基づき比較検討を行い試算されたもので、市場性を反映した実証的、且つ客観的価格であり規範性は高い。よっ て、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 73.8] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比 較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、 需要は低調であり、地価は二極化傾向にて推 移している。 好環境、且つ利便性の高い住宅団地である。 不動産業者による画地の細分化による宅地分 譲が活発で、需要は根強く、市場は堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％