令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田南３丁目１５１６番２０外 ｢口田南３－１３－７｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅やマンショ ンの混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 安芸矢口駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部へ鉄道及びバス路線が確保された交通利便性に優る幹線背後の住宅地域である。地域内に格別の変動 要因はなく、今後とも地域的特性は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高陽地区の幹線背後で平地及び緩傾斜地に位置する住宅地域。需要者は、市内中心部へ通う戸建住宅取 得を目的とする一次取得者、中古住宅の転売や戸建分譲用地取得を目的とする不動産業者等である。当地域は市内中心 部への交通アクセスや利便性が良好で、周辺での戸建分譲の販売は堅調である。最終需要者である一次取得者の中心価 格帯は、土地は１，０００～１，２００万円程度、新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は利便性に優れ周辺では共同住宅も見られるが、対象標準地は規模が小さく経済合理性に見合う賃貸経営は困難 であるため、収益価格は試算し得なかった。自用の住宅地取引では収益性より市場性が重視され、比準価格は市場実態 を反映し説得力が高くかつ適正に試算しており、妥当な価格と判断される。さらに、比準価格は代表標準地価格との均 衡を得ていることから、比準価格により、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.5] [100.0] 100 86,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が期待されている中で、 安佐北区の地価は可部地区及び高陽地区の平 坦部で上昇傾向、郊外部では下落傾向が続い ている。 幹線の東西両側の背後では、遊休地や住宅跡 地を利用し戸建分譲が行われている。宅地需 要は堅調で、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％