令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -8 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部東３丁目２００番４３ ｢可部東３－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 可部 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 可部駅東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 可部中心部の南東方丘陵地に大規模開発された住宅団地である。西側の下り傾斜の地勢を有し生活利便性も劣る 面があるものの、バス路線もあり団地内の品等は比較的良好で、割安感から総じて安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、可部・亀山地区及びその周辺地区を中心とする主に傾斜地に位置する住宅団地一体をその範囲と判定し た。需要者の中心は、可部や広島市中心部又は圏域内に通勤する一次取得者層が中心である。団地分譲から経年してお り、他からの転入需要は弱い。周辺では砂防ダム工事が概ね完了しているが需要は戻りにくく、加えて高齢化も進んで きている。取引価格帯は建物付取引が多いが、土地は標準的な戸建用地で６００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅団地で、収益性を目的とした市場参加者は少なく賃貸市場が未成熟の ため収益還元法は適用出来なかった。比準価格は市場性を反映した取引事例に基づき査定した価格で、規範性の高い価 格である。収益価格については、投下資本の回収に満たない地域で適用出来なかったが規範性の高い取引事例に裏付け られた精度の高い比準価格を重視し、前年価格及び代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 73.9] [102.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高いエリアの不動産市況は依然とし て堅調であるが、建築資材を含む物価上昇や 、雇用情勢も含めて今後の地価への影響の程 度に留意すべき。 昭和５０年台前半に開発された住宅団地であ り、特段の変動要因はない。なお、中古物件 を中心に割安感から取引も増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％