別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
広島安佐北 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 -7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
｢可部南３－１６－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 西3m市道 水道、下水 中島

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３ｍ市
道		 交通

施設		 中島駅東方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧安佐市民病院跡地に整備する認定こども園は、令和８年４月に開園予定である。住環境は、当分の間現状のま
ま推移していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は可部南地区を中心とした平坦部の住宅地域と把握した。需要者は広島都心部に勤務地を有する一次取得
者が中心であるが、圏域外からの転入も認められる。商業施設、病院、小学校等の利便施設との接近性を背景にミニ開
発による宅地供給も多く、総額を抑えた画地規模の細分化が見受けられる。取引価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，
２００～１，４００万円、新築戸建分譲で３，０００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、一般住宅を主体とする住宅地域であり、周辺にはアパート等も散見されるが、地主による節税等を目的
とするものと考えられる。比準価格は不動産の市場性に着目し、実際の市場で生起した取引事例に基づいているため規
範性の高い価格である。収益価格は経済合理性の観点から低位に求められた。以上の諸点を総合的に勘案した結果、本
件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考として代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 [100.0]
100		 89,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、金利、物価、建築費
は上昇している。安佐北区内では立地条件に
よって、地価は二極化している。


駅近くの生活利便性の高い既成住宅地域で、
交通条件も良好である。住宅需要も高く、ミ
ニ開発が進み宅地の新規供給も盛んで需要は
底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２４
Ｔ８３
-448319		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
b 安佐北２４
Ｔ８３
-448321		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 安佐北２４
Ｔ８３
-448322		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 安佐北２５
Ｋ８３
-358321		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.2m市道
、東2m、
二方路
１住居

(70,200)
e 安佐北２４
Ｔ８３
-448323		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.6m県道、
南西3.5m、
南東4m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
70,452 		 100
[  76.6]
91,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,000 
b (　           ) 
94,960  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,574 		 100
[ 106.3]
90,850 
90,900 
c (　           ) 
73,584  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,909 		 100
[  83.0]
90,252 
90,300 
d (　           ) 
107,516  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
106,771 		 100
[ 113.5]
94,071 
94,100 
e (　           ) 
96,311  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
94,737 		 100
[ 106.2]
89,206 
89,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



広島安佐北 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,312,506 
841,100 
3,471,406 
2,711,040 
760,366 		 （　0.9731）
739,912 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,742,809 円　　　　（　     57,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   274 ㎡     16.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸は、１ＤＫ～２ＤＫで、各４０㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,450 
174,000 		 1.0  174,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

348,000 		 348,000 
0 
⑨年額支払賃料        348,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,176,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,176,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       226,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,309,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           348,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,306 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,312,506 円　　　　（　        15,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,600 円  　　　　     38,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 226,800 円  　　　        4,536,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      326,400 円  　　　　     38,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,400 円  　　　　     38,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,400 円  　　　　     38,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         841,100 円　（　　　　　　         3,070 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,711,040 円  
（　　　　　         9,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,312,506 円      
②総費用 841,100 円      
③純収益　①－② 3,471,406 円      
④建物等に帰属する純収益 2,711,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 760,366 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 739,912 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,742,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区可部南三丁目７１５番１
 2409000176775-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
広島安佐北 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 -7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
｢可部南３－１６－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 西3m市道 水道、下水 中島

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３ｍ市
道		 交通

施設		 中島駅東方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。旧安佐市民病院跡地では、多目的交流広場等の整備が進ん
でおり、地価水準は微増傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可部南地区を中心とした平坦部の住宅地域一円等と把握される。需要者は、広島都心部に勤務地を有す
る一次取得者層が中心である。旧安佐市民病院跡地の開発の影響により、周辺ではマンション分譲やミニ開発による宅
地供給も多く、不動産市況は堅調に推移している。なお、取引の中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で１０～１５百万
円、新築戸建で２５～３０百万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、可部南地区周辺の取引事例に比準して求めたものであり、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格
である。なお、収益価格は、標準地の収益性を反映した理論的な価格として算出したが、同地域は元本価値に見合った
賃料水準が形成されていないため低位に試算されたので、参考に留める。よって本件では、比準価格を中心に、規準価
格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 89,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 回復基調にある県内景気の影響下で、平坦部
では不動産需要は堅調であるが、利便性の劣
る傾斜地等では、需要は弱含みの傾向にある
。

周辺で旧安佐市民病院跡地の開発が進行中で
あるなど、利便性の更なる向上が期待されて
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２５
Ｋ８３
-358324		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b 安佐北２４
Ｔ８３
-448321		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 安佐北２４
Ｔ８３
-448326		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 安佐北２４
Ｔ８３
-448319		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,124 		 100
[ 121.5]
91,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,500 
b (　           ) 
94,960  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,574 		 100
[ 107.6]
89,753 
89,800 
c (　           ) 
101,920  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,876 		 100
[ 116.7]
89,868 
89,900 
d (　           ) 
58,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
70,452 		 100
[  78.6]
89,634 
89,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



広島安佐北 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,343,970 
851,300 
3,492,670 
2,795,760 
696,910 		 （　0.9731）
678,163 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,429,000 円　　　　（　     52,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   274 ㎡     16.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を部屋数６戸、平均専有面積４０㎡、シングルタイプとする共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,400 
168,000 		 3.0  504,000 
1.0  168,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

336,000 		 1,008,000 
336,000 
⑨年額支払賃料        336,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,032,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,032,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       219,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,172,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,008,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          336,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         161,994 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,343,970 円　　　　（　        15,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,400 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 219,600 円  　　　        4,392,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,600 円  　　　　     39,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         851,300 円　（　　　　　　         3,107 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,795,760 円  
（　　　　　        10,204 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,343,970 円      
②総費用 851,300 円      
③純収益　①－② 3,492,670 円      
④建物等に帰属する純収益 2,795,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 696,910 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 678,163 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,475 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,429,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区可部南三丁目７１５番１
 2409000176775-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考