令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区亀山８丁目３９９４番７外 ｢亀山８－１５－２９｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4m市道 水道、下水 あき亀山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 あき亀山駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件に難がある主要幹線背後に位置する既成住宅地域で、区内中心部への接近性にも劣る面があり、高齢化 傾向も相まって、今後はやや衰退傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亀山地区や可部地区の住宅地域及びその周辺の住宅地域の圏域。主たる需要者は、地縁的選好性を有し 、安佐北区内に通勤する個人等が主体的であり、他地域からの転入者は稀少である。同地域は街路条件に難があり、且 つ区内中心部への接近性にも劣る面があるが、値頃感もあり、当該地域の不動産市場は安定的に推移している。需要の 中心となる価格帯は、規模にもよるが、土地で３００万円～４００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上「一低専」に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ丘陵部の住宅地域であり、周囲にアパート等の賃貸物件は殆ど 見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。一方で、比準価格は、同一需給圏内の類似地 域の取引事例により試算されたもので、現下の市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。よって、周辺標準地と の均衡等をも考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比 較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、 需要は低調であり、地価は二極化傾向にて推 移している。 幹線背後の既存住宅地域で、街路条件に難が あり、区内中心部への接近性にも劣る面があ るものの、値頃感もあり、市場は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％