令和7年1月15日　提出 広島安佐北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田南９丁目４８番４ ｢口田南９－５－２７｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 安芸矢口駅東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高陽地区の大型団地の中では市内中心部への接近性に優れている。地域内に格別の変動要因はなく今後も現状の 地域的特性を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高陽地区団地内の住宅地域の圏域。需要者は、市内中心部へ通う戸建住宅取得を目的とする一次取得者、 中古住宅の転売や戸建分譲用地取得を目的とする不動産業者等である。取引当事者の属性やその目的により、取引の規 模や価格には若干のバラツキが見られるものの、最終需要者である一次取得者の中心となる価格帯は、土地で１，００ ０～１，５００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自用の住宅利用を目的とした団地内で、取引の目安は収益性ではなく快適性や利便性を主たる要因として取引 がなされる。そのため賃貸市場は未成熟で収益価格は試算できなかった。取引にあたっては市場性が重視され、比準価 格は市場実態を反映し説得力が高くかつ適正に試算しており、妥当な価格と判断される。さらに、比準価格は代表標準 地価格との均衡を得ていることを考慮して、比準価格により、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [100.1] [101.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が期待されている中で、 安佐北区の地価は可部地区及び高陽地区の平 坦部で上昇傾向、郊外部では下落傾向が続い ている。 中古住宅市場や住宅跡地を利用した戸建分譲 の市場動向は安定的に推移しており、地価は 微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％