令和7年1月15日　提出 広島安佐南 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 9-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 305,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９ ｢伴南２－５－３４｣ ②地積 　(㎡) 3,881   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 倉庫 Ｓ2 中規模流通業務倉庫 、工場等が建ち並ぶ 工業団地 北12m市道 水道、ガス、下水 大塚 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模物流製造工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  66.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１１年頃から分譲開始さ れた産業団地の一部で流通製 造業の工場や倉庫が集積する 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 大塚駅北西方 4.1km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 西風新都内に開発・分譲された産業団地で、高速ＩＣや都心へのアクセスに恵まれ、広域的にみても用地の供給 が少なく希少性があり需給は逼迫気味で、今後とも物流拠点としての熟成度が増していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 中規模物流製造工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏内の流通業務を中心とする工業地域等の存する圏域とみられる。需要者の中心は物流倉庫等の 取得を目的とする法人企業である。近年、同一需給圏内の物流施設用地の需要は、活発な投資意欲により相当活性化し ており、地域によりかなり高値な取引も見受けられる。近隣地域は西風新都内の大規模産業団地内にあって、高速道Ｉ Ｃや広島市中心部へのアクセスが良好なため市場優位性が高い。土地の実勢価格は、坪当たり約２６万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で発生した代替性の高い工場地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性 の高い価格である。一方、近隣地域は自用の工場等が中心で、賃貸物件は見られず賃貸借市場は形成されていない地域 であるため、収益還元法の適用は行えなかった。よって本件では比準価格を標準として、周辺公示地等との価格バラン ス及び昨今の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな県内景気回復基調の下、広島都市圏 の不動産市況は、底堅い土地需要に支えられ 、低金利政策の継続もあって、総じて堅調に 推移している。 地域内は分譲完了し落ち着いているが、高速 ＩＣや都心へのアクセスが良い工業団地であ るため、物流用地への旺盛な需要を背景に熟 成が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％