令和7年1月15日　提出 広島安佐南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区長束６丁目１５０９番１ ｢長束６－１０－１｣ ②地積 　(㎡) 1,341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中小工場、マンショ ン等の混在する地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 安芸長束 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 安芸長束駅北西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場に共同住宅等も混在する地域である。従来は中小工場が集積していたが、周辺を含めて分譲マンション や宅地分譲が増えており、今後は徐々に住宅地への移行が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区の住工混在地域とその周辺地域の圏域。需要者は、工場・倉庫、事業所等利用目的の事業者のほ か、開発目的のマンションや宅地分譲業者の需要も見込まれる。工業用地としては価格水準が高いため周辺で住宅地へ の移行も増えており、今後は転用を目的とする宅地開発需要が増加するものと思慮する。利便性は比較的良好であり需 給は安定的に推移している。価格帯は取引される規模や用途によりまちまちで、中心の価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工業地から住宅地等への移行が進みつつある地域で、比準価格は工場地及び住宅利用の多い地域まで広げて 比較しており、取引市場の実態を反映する実証的な価格である。地域内の工場・倉庫は自用が殆どで、賃収を目的とし て新規に工場用地を取得しようとする需要者はなく、賃貸市場が形成される状況ではないため、収益還元法は適用しな かった。よって、比準価格を採用し、周辺公示地価格との検討も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。原 材料価格上昇の影響が懸念されるが、景気全 般は持ち直しの傾向にある。 従来は中小工場が多い地域であったが、生活 利便性の良好な平坦部に位置することから、 既存の事業用地から住宅地への移行や開発が 進みつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％