令和7年1月15日　提出 広島安佐南 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -28 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区山本８丁目１５１１番９ ｢山本８－３０－１４｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる傾斜地の 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 下祇園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 下祇園駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 狭隘街路が多い丘陵部に位置する既存の住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく静態的で、今後も現状維 持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区南東部のＪＲ可部線やアストラムライン背後及びその周辺の住宅地域一円。需要者は、第１次 住宅取得者層が中心で、圏域外からの需要者は少ない。当地域は丘陵部に位置し付近には以前に土砂災害があった箇所 もあることから、周辺の平坦部のような需要は認められない一方で、大きな値崩れもなく、地価は概ね横這い圏で推移 している。取引価格帯は土地１５０㎡前後で９百万円弱、新築戸建分譲で３０百万円前後までが需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は丘陵部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域で、土砂災害警戒区域内に位置し傾斜が強い街路もあること から収益投資には適さない地域である。不動産市場では自己使用目的の取引がほとんどで、賃収を目的とした新規の土 地需要者は見られず、賃貸市場が形成される状況には至っていないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、 不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [138.3] [100.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。原 材料価格上昇の影響が懸念されるが、景気全 般は持ち直しの傾向にある。 丘陵地に所在する古くからの住宅地域で、周 辺ではやや強い傾斜の街路もある。近隣地域 内の地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％