令和7年1月14日　提出 広島安佐南 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -25 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区高取南１丁目６８４番８ ｢高取南１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.7m市道 水道、下水 高取 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小中規模の一般住宅を中心に 、背後には農地が残る地域 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 高取駅南方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　街路条件がやや劣るが、平坦地であるという自然的条件や利便性は良好なことから需要は堅調で推移しており 、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はアストラムライン沿いの平坦な既成住宅地域を中心に、最寄り駅徒歩圏内の平坦部に近接した住宅団地 も含む地域である。需要者の中心は一次取得者で地縁性も認められる。近年、周辺では未利用地をミニ開発住宅団地に した価格水準が高位である戸建住宅が市場に出回っており、その売れ行きも順調であることから、市場の過熱感も認め られてきた。取引の中心となる価格帯は、新築建物価格込みで３千万円強とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　公法上の規制から収益目的の対象として土地取引は見当たらず、収益還元法は規範性が劣ることから適用しなかった 。比準価格は安佐南区内の類似の住宅地の取引事例から求められたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。 以上から、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -27             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 92,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐南区平坦部に位置する利便性の良好な住 宅地域、街路条件の良好な商業地域では、供 給が限定される状況下で不動産需要が継続し ている。 地勢の平坦な住宅地域で、周辺は農地を造成 した住宅地のミニ開発が活発化しており、住 宅地需要は強くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％