別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島安佐南 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐南 -24 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
｢上安１－１２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西4.5m市道 水道、下水 安東

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 安東駅西方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い利便性の高い平坦部の既成住宅地域で、ミニ開発や学生向け共同住宅も多い。今後も継続中の金融緩和
策による経済活動正常化等により、比較的地価の安価な平地の需要は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、アストラムライン沿線の平坦地及び緩傾斜地の既成住宅地域である。市場の特性に特段の変化はみられ
ない。近隣地域は駅に近く、付近に大学があることなどから、主たる需要者の中心は広島市内を通勤圏とする一次取得
者及び賃貸住宅経営を目的とする不動産業者や個人事業者である。戸建住宅や共同住宅の需要は旺盛であるが、既存住
宅地であるため供給は限られており、画地規模も様々なため取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、アストラムライン沿線の平坦地及び緩傾斜地の住宅地域内の事例より求められており、市場性を十分に反
映した価格である。一方収益価格は、土地価格が上昇している局面においては、賃料の遅行性等から土地価格に見合う
賃貸市場が形成されておらず、低位に求められた。試算価格の調整にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量するとともに、代表標準地価格との均衡、前年価格との関連等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -32             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.2]		 [100.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続中の低金利政策及び都心回帰傾向により
、広島市中心部は依然として上昇傾向にある
が、郊外の利便性の高い住宅地域も同様に推
移している。

駅近で利便性の良好な平坦部住宅地域のため
、ミニ開発等の取引も増えてきており、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐南 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐南２４
Ｔ４２
-444226		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北10m市道、
中間画地
２中専
土砂災害警戒区域
(60,200)
b 安佐南２５
Ｋ４２
-354203		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
北3.4m、西2m、
二方路
１住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
c 安佐南２５
Ｋ４２
-354214		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.3m市道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
(90,240)
d 安佐南２５
Ｋ４２
-354227		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.3m市道
、北西4.2m、
南西0.9m、
三方路
１住居

(66,200)
e 安佐南２５
Ｋ４２
-354229		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 接面道路無、
無道路地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,019  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
119,195 		 100
[  92.8]
128,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
140,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.6]
139,798 		 100
[ 105.5]
132,510 
133,000 
c (　           ) 
139,535  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
140,930 		 100
[ 105.4]
133,710 
134,000 
d (　           ) 
183,825  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
188,895 		 100
[ 132.4]
142,670 
143,000 
e (　           ) 
47,888  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  60.0]
100,764 		 100
[  77.5]
130,018 
130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　 -40.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



広島安佐南 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,730,715 
936,880 
3,793,835 
2,796,910 
996,925 		 （　0.9718）
968,812 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,613,021 円　　　　（　     84,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐南 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   243 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ共同住宅・平均専有面積３５㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,800 
189,000 		 3.0  567,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

378,000 		 1,134,000 
0 
⑨年額支払賃料        378,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,536,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,536,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       248,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,719,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,134,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     36,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           342 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,730,715 円　　　　（　        19,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,805 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐南 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,600 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 298,080 円  　　　        4,968,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,600 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         936,880 円　（　　　　　　         3,855 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,796,910 円  
（　　　　　        11,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,730,715 円      
②総費用 936,880 円      
③純収益　①－② 3,793,835 円      
④建物等に帰属する純収益 2,796,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 996,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 968,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,613,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐南 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐南区上安一丁目１６３０番３
 2408000131920-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島安佐南 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐南 -24 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐南区上安１丁目１６３０番３
｢上安１－１２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西4.5m市道 水道、下水 安東

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 安東駅西方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 アストラムライン安東駅徒歩圏内にある利便性が良好な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと
予測する。利便性が良好な住宅地の需要は堅調であり、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区内のアストラムライン沿線の駅徒歩圏内の住宅地域。需要者は広島市及びその周辺に勤務地を
有する１次取得者層が中心である。アストラムライン安東駅徒歩圏内にある利便性の良好な平坦部の住宅地域であり、
需要者の利便性重視傾向の高まりを反映して需給動向は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移している。小規模
画地の需要の中心は、１５０㎡程度で２０００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円台後半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、需要の実態は自
己使用目的の取引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -32             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安佐南区の人口は微減傾向、建築費高騰等を
背景に新設住宅着工戸数は軟調だが、土地取
引件数は堅調で需要は平坦部を中心に堅調に
推移している。

駅徒歩圏内にある利便性が良好な住宅地域で
あり、利便性の高さから周辺でミニ開発分譲
による供給が見られるなど未利用地の宅地化
が進展している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐南 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐南２５
Ｋ４１
-354103		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 安佐南２５
Ｋ４２
-354214		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.3m市道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
(90,240)
c 安佐南２５
Ｋ４２
-354221		 広島市安佐南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
南東2m、
北西1m、
三方路
１住居

(60,160)
d 安佐南２４
Ｔ４２
-444214		 広島市安佐南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,238 		 100
[  99.8]
135,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
139,535  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
140,930 		 100
[ 105.4]
133,710 
134,000 
c (　           ) 
190,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 122.4]
157,873 		 100
[ 109.1]
144,705 
145,000 
d (　           ) 
107,895  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,427 		 100
[  85.3]
131,802 
132,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



広島安佐南 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,210,877 
1,258,506 
4,952,371 
3,932,930 
1,019,441 		 （　0.9718）
990,693 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,078,574 円　　　　（　     86,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐南 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 ＬＳ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   243 ㎡     15.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（シングルタイプ、平均専有面積３６㎡、１Ｒ） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
144.00 
100.0 
144.00 
1,835 
264,240 		 3.0  792,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
100.0 
288.00 

528,480 		 1,585,440 
0 
⑨年額支払賃料        528,480 円　×　12ヶ月　＝　       6,341,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,341,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       326,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,195,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,585,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           143 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,210,877 円　　　　（　        25,559 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,835 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐南 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,800 円  　　　　     54,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 391,306 円  　　　        6,521,760　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,900 円  　　　　     54,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,258,506 円　（　　　　　　         5,179 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,932,930 円  
（　　　　　        16,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,210,877 円      
②総費用 1,258,506 円      
③純収益　①－② 4,952,371 円      
④建物等に帰属する純収益 3,932,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,019,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 990,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,078,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐南 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐南区上安一丁目１６３０番３
 2408000131920-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考