鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島安佐南 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐南 -18

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　吉村　明

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外｢伴東７－５９－４９｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に駐車場等が介在する既成住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	大原 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

大原駅北西方

100m

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

アストラムライン大原駅背後の平坦部の既成住宅地域で、周辺は店舗や公共施設が立地し近年は商業施設の新設
も見られる。不動産の新規供給は少ないが需要は根強く、今後も利便性の向上が進むものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、アストラムライン沿線の平坦地及び緩傾斜地の既成住宅地域である。主たる需要者の中心は広島市内を
通勤圏とする一次取得者及び賃貸住宅経営を目的とする不動産業者や個人事業者である。近隣地域は駅や商業施設等へ
の利便性に恵まれていることから供給は少ないが、不動産業者等においては根強い人気のある地域である。需要の中心
となる価格帯は、新築戸建で３千５百万円～４千万円と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、アストラムライン沿線の平坦地及び緩傾斜地の住宅地域内の事例より求められており、市場性を十分に反
映した価格である。一方収益価格は、土地価格が上昇している局面においては、賃料の遅行性等から土地価格に見合う
賃貸市場が形成されておらず、低位に求められた。試算価格の調整にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量するとともに、代表標準地価格との均衡、前年価格との関連等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,100 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 84.8]

[100.0]
100

98,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

継続中の低金利政策及び都心回帰傾向により
、広島市中心部は依然として上昇傾向にある
が、郊外の利便性の高い住宅地域も同様に推
移している。

駅、大型店等に近接する平坦部の住宅地域で
、周辺では沿道型店舗の新規出店や建替え等
が見受けられ、生活利便性の向上が窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２４Ｋ４１ -344102	広島市安佐南区		更地	（　）	不整形	南東4m市道、南西2.6m、二方路		１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
b	安佐南２４Ｋ４１ -344105	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西2m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
c	安佐南２４Ｋ４１ -344110	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	安佐南２４Ｔ４９ -444916	広島市安佐南区		建付地	（　）	長方形	西13m市道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域高さ制限１０ｍ (50,100)
e	安佐南２５Ｋ４１ -354119	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,657	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	68,508	100 [ 69.1]	99,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,100
b	(　 ) 51,258	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	55,390	100 [ 54.9]	100,893		101,000
c	(　 ) 57,321	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	60,335	100 [ 59.8]	100,895		101,000
d	(　 ) 77,806	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,129	100 [ 78.9]	100,290		100,000
e	(　 ) 75,621	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	77,936	100 [ 80.7]	96,575		96,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

広島安佐南 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,077,385	828,196	3,249,189	2,653,200	595,989	（　0.9699） 578,050	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,298,936 円　　　　（　 56,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	216 ㎡	14.3 m x 17.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６０㎡程度の２ＬＤＫファミリータイプ共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,420	170,400	3.0	511,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		340,800		1,022,400
								0

⑨年額支払賃料	340,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,089,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,089,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 214,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,067,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,022,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 152 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,077,385 円　　　　（　 18,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,424 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	36,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	256,896 円	4,281,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 828,196 円　（　　　　　　 3,834 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,653,200 円（　　　　　 12,283 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,077,385 円
②総費用	828,196 円
③純収益　①－②	3,249,189 円
④建物等に帰属する純収益	2,653,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	595,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	578,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,298,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐南 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐南区伴東七丁目５８１５番３	2408000042179-0000
2	広島市安佐南区伴東七丁目５８１５番１４	2400001332314-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島安佐南 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐南 -18

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外｢伴東７－５９－４９｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に駐車場等が介在する既成住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	大原 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

大原駅北西方

100m

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、アストラムライン駅至近の概ね平坦なエリアに位置する既成住宅地域である。当面は現状を維持しつ
つ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市安佐南区郊外のアストラムライン背後及びその周辺一帯に展開する住宅地域一円である。需要者は
広島都心部に勤務地を有する３０代～４０代の一次取得者等が中心で、圏域外からの転入も見られる。当地域は比較的
利便性の良好な平坦部に位置し、割安感のある郊外への需要流出傾向もあって地価は上昇しつつある。取引の中心価格
帯は、土地は５０坪程度で１，６００万円前後、新築の戸建住宅で３，６００万円前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近は比較的利便性の高い既成住宅地域である。地主の遊休地の有効活用によるアパート等も見受けられるが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低めに試算された。そこで実際の取引に係る事例を複数
採用し、市場性の面で規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討及び前年価格と
のバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,100 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 85.5]

[100.0]
100

97,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復基調だが、海外経済
や物価動向等に左右される状態で、不動産市
場は金利上昇に対する警戒感が一部で見え始
めている。

県道背後に位置する比較的利便な既存住宅地
域であり、周辺で店舗の新設や建替が見られ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２４Ｔ４１ -444105	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	安佐南２４Ｔ４１ -444106	広島市安佐南区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	安佐南２４Ｔ４１ -444111	広島市安佐南区		更地	（　）	不整形	南西6m区画街路、北西6m、準角地		１低専 (60,100)
d	安佐南２４Ｔ４２ -444226	広島市安佐南区		建付地	（　）	袋地等	北10m市道、中間画地		２中専土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,747	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	107,729	100 [ 106.6]	101,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 55,344	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	60,164	100 [ 62.7]	95,955		96,000
c	(　 ) 77,910	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	80,642	100 [ 80.1]	100,677		101,000
d	(　 ) 120,019	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,195	100 [ 121.3]	98,265		98,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,200 円／㎡]

広島安佐南 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,838,872	735,158	3,103,714	2,461,580	642,134	（　0.9699） 622,806	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,251,191 円　　　　（　 61,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	ＬＳ2	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	216 ㎡	14.3 m x 17.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５７㎡程度の２ＬＤＫ、２階建ての共同住宅（４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	115.00	100.0	115.00	1,391	159,965	3.0	479,895
							0.0	0
～

～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		319,930		959,790
								0

⑨年額支払賃料	319,930 円　×　12ヶ月　＝　 3,839,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,839,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 201,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,829,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	959,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 152 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,838,872 円　　　　（　 17,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,394 円/㎡　月額支払賃料（　 1,391 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,600 円	33,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	201,558 円	4,031,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 735,158 円　（　　　　　　 3,404 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,461,580 円（　　　　　 11,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,838,872 円
②総費用	735,158 円
③純収益　①－②	3,103,714 円
④建物等に帰属する純収益	2,461,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	642,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	622,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,251,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐南 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐南区伴東七丁目５８１５番３	2408000042179-0000
2	広島市安佐南区伴東七丁目５８１５番１４	2400001332314-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考