鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島西 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -24

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区観音新町１丁目５４番１４｢観音新町１－２５－１５｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地	北東4m市道	水道、ガス、下水	広島 6.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

広島駅南西方

6.3km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は区画整然とした平坦部の住宅地域で、画地の細分化傾向が見られる。その他は特段の地域的変動要因は
見受けられず、当面は現状の利用状態を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市西区及びその隣接区内の平坦部に展開する住宅地域一円である。需要者は、都心部に通勤する第
１次住宅取得者及び住宅分譲を目論む不動産業者等である。若干郊外に位置するものの、隣接する中区に比べて割安感
があることから近年は需要が高まっており、画地の細分化傾向もあって土地単価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯
は、土地は１５０㎡程度で２，６００万円前後、新築の戸建住宅で４，６００万円前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は観音新町地区の区画整然とした既存住宅地域で、アパート等の賃貸物件も存在するが、その殆どは公営賃貸住宅
や社宅である。自己使用目的の小規模な戸建住宅地が主たる取引対象となっており、当地域では収益性に十分着目して
土地の市場価格が形成されているとは言い難い。そこで市場性の面で規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[131.6]

[100.0]
100

173,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復基調だが、海外経済
や物価動向等に左右される状態で、不動産市
場は金利上昇に対する警戒感が一部で見え始
めている。

概ね熟成した既存住宅地域であり、近隣地域
内で目立った変化はなく、地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２５Ｋ６４ -356442	広島市西区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	西２５Ｋ６４ -356461	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、西4.5m、角地		２住居 (70,188)
c	西２４Ｔ６４ -446441	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	西２４Ｔ６４ -446462	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m私道、中間画地		２住居 (70,168)
e	西２４Ｔ６４ -446467	広島市西区		建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,484	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	237,802	100 [ 136.7]	173,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 221,755	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	184,796	100 [ 103.9]	177,859		178,000
c	(　 ) 162,846	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	176,559	100 [ 100.0]	176,559		177,000
d	(　 ) 216,095	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	178,581	100 [ 98.9]	180,567		181,000
e	(　 ) 123,916	100 [ 70.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	183,927	100 [ 105.1]	175,002		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入取引	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	業者仕入取引	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

広島西 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,108,172	569,200	2,538,972	1,737,600	801,372	（　0.9705） 777,732	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,282,933 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	144 ㎡	13.6 m x 10.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専有面積約４０㎡）２室／１Ｆ×２Ｆのアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,575	126,000	3.0	378,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		252,000		756,000
								0

⑨年額支払賃料	252,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 163,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,100,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	756,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,182 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 190 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,108,172 円　　　　（　 21,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,579 円/㎡　月額支払賃料（　 1,575 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	24,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	163,200 円	3,264,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 569,200 円　（　　　　　　 3,953 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9705

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,737,600 円（　　　　　 12,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,108,172 円
②総費用	569,200 円
③純収益　①－②	2,538,972 円
④建物等に帰属する純収益	1,737,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	801,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,282,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島西 -24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市西区観音新町一丁目５４番１４	2400000282446-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島西 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -24

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真二

TEL.

鑑定評価額

25,100,000 円

１㎡当たりの価格

174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区観音新町１丁目５４番１４｢観音新町１－２５－１５｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地	北東4m市道	水道、ガス、下水	広島 6.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

広島駅南西方

6.3km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、区画整然とした住宅地域。平地エリアに位置しており需要は堅調である。地価は当面の間上昇傾向
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区観音地区及びその周辺一帯の住宅地域。需要者の中心は広島市及びその周辺を通勤圏とする一次取
得者等である。対象地及び周辺一帯について、観音地区の南側に位置し都心部への接近性はやや劣るものの、地価水準
は手頃感があり、住宅地需要は堅調に認められる。需要の中心となる価格帯は、新築戸建物件で総額４０００万円程度
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅のほかに低層アパート等も一部見受けられるが、需要の実態は自用目的取引が中心であり、賃貸
市場の熟成の程度は総じて低い。従って、快適性を重視する住宅地域であるので、本件では比準価格を標準とし、収益
価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[130.7]

[100.0]
100

174,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場に対するコロナ禍の影響は治まり
、市場は落ち着きを取り戻した。

熟成した住宅地域で特段の地域的変動要因は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２４Ｔ６４ -446442	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	西２４Ｔ６４ -446463	広島市西区		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、中間画地		２住居 (70,180)
c	西２４Ｔ６４ -446464	広島市西区		建付地	（　）	不整形	北4.6m市道、中間画地		２住居 (70,184)
d	西２５Ｋ６４ -356462	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m市道、南西4m、角地		２住居 (70,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,240	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,856	100 [ 100.0]	176,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 162,999	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	179,299	100 [ 100.9]	177,700		178,000
c	(　 ) 187,350	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	208,452	100 [ 114.3]	182,373		182,000
d	(　 ) 229,423	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	191,743	100 [ 110.2]	173,995		174,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

広島西 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,034,933	593,448	2,441,485	1,708,640	732,845	（　0.9705） 711,226	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,805,022 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	ＬＳ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	144 ㎡	13.6 m x 10.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部屋数４戸、１戸３８㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,700	129,200	3.0	387,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		258,400		775,200
								0

⑨年額支払賃料	258,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,100,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,100,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 193,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,027,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	775,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 94 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,034,933 円　　　　（　 21,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,400 円	23,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	193,248 円	3,220,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,600 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,448 円　（　　　　　　 4,121 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9705

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,708,640 円（　　　　　 11,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,034,933 円
②総費用	593,448 円
③純収益　①－②	2,441,485 円
④建物等に帰属する純収益	1,708,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	732,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	711,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,805,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島西 -24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市西区観音新町一丁目５４番１４	2400000282446-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考