鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
広島西 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -14

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　津守　栄治

TEL.

鑑定評価額

32,300,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区三篠町２丁目１０番１１｢三篠町２－１０－１４｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、営業所が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	横川 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道　

交通

施設

横川駅北方

400m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

利便性に恵まれた平地部の既成住宅地域で特段の変動は見込まれないが築古建物も多いため今後は建替えや新規
分譲の動向が予想される。公共利便施設に近い利便性で潜在需要が高く地価はしばらく上昇傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区北部エリアの住宅地を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する家族世帯層が主であ
るが総額が大きいため高所得者層が中心となる。近隣地域は平地部にあって公共利便施設への恵まれた接近性から従来
から不動産の潜在需要が高い。一方で供給物件が少なく流動性はやや低いことから実勢は高値傾向となり小規模地の売
買が中心となる。土地の実勢価格は坪当たり８０万～９０万円程度。土地総額では３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する混在住宅地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算
価格である。一方、賃貸物件も見られるが賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する投資採算性を得ることが困難
と予想されることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標
準とし、代表標準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[100.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価や建築費の高騰による抑制要因があり立
地環境による需給格差も大きいが総体的に投
資購入マインドは高く不動産需要は総じて活
性傾向にある。

新たな開発や新築等の動きは見られず静態的
であるが、高い利便性に照応した需要の高ま
りで高値取引が目立ち不動産市場の活性化が
窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２５Ｋ７１ -357103	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東6m、角地		近商 (100,300)
b	西２５Ｋ７１ -357101	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,160)
c	西２４Ｔ７１ -447107	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	西２５Ｋ７１ -357105	広島市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北西2m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
e	西２４Ｋ７１ -347107	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		２住居高度地区地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,118	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	302,733	100 [ 111.9]	270,539	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 232,912	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,104	100 [ 90.3]	262,574		263,000
c	(　 ) 247,020	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,196	100 [ 100.0]	253,196		253,000
d	(　 ) 247,232	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	246,747	100 [ 95.1]	259,461		259,000
e	(　 ) 210,637	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,169	100 [ 87.5]	252,765		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

広島西 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,631,971	1,028,288	3,603,683	2,493,490	1,110,193	（　0.9504） 1,055,127	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,447,267 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	126 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ小世帯向け共同住宅・平均専有面積３５㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段仕様を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	1,930	135,100	3.0	405,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		405,300		1,215,900
								0

⑨年額支払賃料	405,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,863,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,863,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,620,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,215,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,631,971 円　　　　（　 36,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,935 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,600 円	38,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	389,088 円	4,863,600　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,600 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,288 円　（　　　　　　 8,161 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,493,490 円（　　　　　 19,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,631,971 円
②総費用	1,028,288 円
③純収益　①－②	3,603,683 円
④建物等に帰属する純収益	2,493,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,055,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,447,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島西 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市西区三篠町二丁目１０番１１	2400000364781-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
広島西 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -14

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　塩田　睦大

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区三篠町２丁目１０番１１｢三篠町２－１０－１４｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、営業所が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	横川 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道　

交通

施設

横川駅北方

400m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ横川駅北側に位置する駅への接近性、生活利便性ともに良好な平坦部の既成の住宅地域である。今後も戸建
住宅、共同住宅、営業所等が混在する住宅地域として現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市西区及び広島市中心部周辺の平坦部の住宅地域の存する圏域であると判定した。需要者は、自己
使用の戸建住宅の取得を目的とする個人のエンドユーザーが中心と考えられる。利便性の高い平坦部においては取引価
格が高水準の取引が多く、中高所得世帯を中心とした引き合いが強い傾向にある。市場における取引の中心となる価格
帯は、土地の供給は限定的で取引価格は上昇傾向にあり、新築戸建住宅で５，０００万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ横川駅北側の比較的居住環境の類似する事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格で
あるため、規範性は高い。収益価格は、周辺に賃貸物件も見られる混在住宅地域であるが、自己使用目的の戸建住宅の
取得が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため、やや低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量して代表標準地との均衡、周辺住宅地域との価格の均衡等に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[113.9]

[100.0]
100

255,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口の減少幅は県平均以下であるが、
広島市の中では大きく、年少人口、生産年齢
人口ともに減少傾向にある。取引件数も減少
傾向にある。

戸建住宅、共同住宅、営業所等が混在する平
坦部の住宅地域であり、地域要因に特筆すべ
き変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２５Ｋ７１ -357105	広島市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北西2m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	西２５Ｋ７１ -357101	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,160)
c	西２４Ｋ７１ -347102	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南東6m県道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
d	西２４Ｋ７１ -347103	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		２住居高度地区地区計画等 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,232	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	246,747	100 [ 92.2]	267,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 232,912	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,104	100 [ 88.5]	267,914		268,000
c	(　 ) 226,725	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,741	100 [ 92.1]	259,219		259,000
d	(　 ) 238,294	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	228,112	100 [ 88.5]	257,754		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

広島西 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,952,472	1,033,608	3,918,864	2,827,640	1,091,224	（　0.9518） 1,038,627	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,080,600 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	Ｓ3	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	126 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルーム（専有面積約３７㎡）の３階建の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	74.00	100.0	74.00	1,952	144,448	3.0	433,344
							0.0	0
～

～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		433,344		1,300,032
								0

⑨年額支払賃料	433,344 円　×　12ヶ月　＝　 5,200,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,200,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,940,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,300,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,952,472 円　　　　（　 39,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,957 円/㎡　月額支払賃料（　 1,952 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,400 円	44,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,008 円	5,200,128　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,100 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,033,608 円　（　　　　　　 8,203 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,827,640 円（　　　　　 22,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,952,472 円
②総費用	1,033,608 円
③純収益　①－②	3,918,864 円
④建物等に帰属する純収益	2,827,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,091,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,038,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,080,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島西 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市西区三篠町二丁目１０番１１	2400000364781-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考