令和7年1月15日　提出 広島西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口４丁目５１５番６ ｢井口４－２０－１３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新井口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 新井口駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 佐伯区と隣接する丘陵部に位置する旧くからの住宅団地である。近時は区画細分化による新規分譲が見受けられ ており、今後も暫くは同様の動きを継続しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区の西部から佐伯区に存する傾斜部又は丘陵部の住宅地域である。需要者は主に広島市内に勤務地を有 する一次取得者が中心で圏外からの転入は殆ど見られない。平地での大規模分譲地が市場の価格水準を牽引する形で値 頃感のある丘陵部に対する需要に波及し取引価格も上昇基調である。取引の中心価格帯は６０坪程度の土地で２，００ ０～２，２００万円、新築戸建で４，０００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵部の住宅地域で賃貸物件は殆ど見られず市場は未形成と判断した為、収益価 格は試算し得なかった。比準価格は同一需給圏内に於いて生起した取引事例から接近した実証的価格と認められる。よ って本件では、比準価格を採用し、代表標準地の規準価格との均衡性及び周辺団地間の価格バランス等に留意の上、鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [104.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心回帰の動きや低金利政策の継続を背景に 都市部の宅地取引は堅調であるが近年の建築 費の高騰や住宅ローン金利の動向の先行きが 不透明である。 佐伯区に隣接する熟成した高台の住宅団地で ある。近時は既存画地の細分による新規分譲 が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％