令和7年1月15日　提出 広島西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -5 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区高須４丁目１０５３番９７ ｢高須４－２０－１８｣ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ傾斜部の住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 西広島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 西広島駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道バイパス北側背後の傾斜部に存する住宅地域である。散発的に土地の細分化による新規分譲は見られるが、 大勢としては今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高須・井口地区を中心とする傾斜地の住宅地域一円である。需要者は当地域に地縁性を有する個人又は広 島都心部に勤務地を有する一次取得者が大半で圏外からの転入は殆どない。稀少性、利便性を有する同地区内の平地住 宅地への選好性が高く、取引水準も高止まり状態である反面、地勢に劣る住宅地域の需要は弱い。取引の中心価格帯は 、７０坪程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建で４，０００万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道バイパスで隔てられた戸建住宅を主体とする傾斜部の住宅地域である。賃貸物件は殆ど見受けられず市 場は未形成である為、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等に於いて生起した取引 事例に基づいて試算されており、取引実勢を反映した説得力のある価格と認められる。よって本件では、比準価格を採 用し、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [149.6] [101.0] 100 82,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心回帰の動きや低金利政策の継続を背景に 都市部の宅地取引は堅調であるが近年の建築 費の高騰や住宅ローン金利の動向の先行きが 不透明である。 高須地区の傾斜の強い住宅地域であり、近時 は画地分割による新規分譲が見られるが、平 坦部に比し需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％