令和7年1月15日　提出 広島西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口２丁目１０２５番７外 ｢井口２－２２－１３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い傾斜地の住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 新井口駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 西広島バイパスに近い傾斜部を形成し、周辺には農地が残存する状況にある。地域要因に特に変化は認められず 、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西広島バイパスに近い傾斜部の住宅地域のうち、井口地区及びその周辺部を対象とする。市内及びその周 辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心であり、圏域外からの転入は少ない。井口地区平坦部で住宅地の価格水準 が高値で推移しているため、値頃感を求め補完的な立地性が見られる。近時、新規供給に乏しいが、新築の戸建物件は ３，５００万円前後の水準が市場の中心価格帯を形成する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、当地区に加え周辺傾斜部の住宅地域からも事例を採用し、適正な要因比較等を行 って試算した結果、市場実態を反映する比準価格が求められた。自用の戸建物件の取引が主体で、賃貸共同住宅も周辺 に見られるが、収益性に着目して市場に参入する動機に乏しいことから、収益価格は試算しなかった。よって、代表標 準地との検討をふまえ、地区の全般的な市場動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [100.0] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の新設住宅着工は令和６年に入り持家、 貸家、分譲ともに減少傾向にある。一部で需 要喚起に歯止めがかかり、市場の水準調整も 見られる。 井口地区のうち、街路条件に劣る傾斜部の住 宅地域を形成する。現状では地域要因に特に 変化の兆しは認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％