別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島南 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.
鑑定評価額 19,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区松原町９番１４
｢松原町９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 7,086  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(90,900)

2:1		 店舗

ＳＲＣ13F2B		 再開発ビルを中心と
する駅前商業地域
 北東30m県道、四方路 水道、ガス、下水 広島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 広島駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,900)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅南口の大型商業施設を中心とする商業地域である。駅ビルの開業を間近に控え、都心商業地としての形態
を整えつつあるなかで、地価は今後も強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心及び広島駅前周辺に形成された高度商業地域である。需要者は県内外の資本力を持つ大手法人や機
関投資家及び開発業者等が中心と把握される。駅ビルの開業を間近に控え、高層のオフィスビルやホテル建設のほか、
路面電車の高架乗り入れ等の整備計画も進捗しており、地価は強調的に推移している。取引は個別性が強く、需要の中
心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、都心部の高度商業地域に存する取引事例を基に試算されたもので、市場性を適正に反映するものと認めら
れる。一方、収益価格は、駅周辺開発により高度利用が進展し比準価格主導の地価形成がなされるなかで、低位に求め
られたと思料する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス
、需要動向、前年価格、単価と総額との関係等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,150,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.8]		 [ 99.8]
100		 2,780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあり、駅周辺にお
ける高度利用が図られるなかで、需要は堅調
である。


広島駅南口駅前に大型商業施設の立地する商
業地で、駅ビル開業を間近に控え、商業性が
高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
２
-434214		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北40m県道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,900)
b 中２５Ｋ６
３
-356301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.7m市道、
西6m、二方路
商業
地区計画等
(100,600)
c 中２５Ｋ４
３
-354301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北40m県道、
西10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
d 中２４Ｔ６
３
-446312		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
e 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,886,584  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
3,090,213 		 100
[ 118.8]
2,601,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
2,600,000 
b (　           ) 
3,134,937  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
3,611,761 		 100
[ 115.9]
3,116,274 
3,110,000 
c (　           ) 
3,923,364  		 100
[ 120.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 110.0]
3,096,594 		 100
[ 107.1]
2,891,311 
2,890,000 
d (　           ) 
1,949,743  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,064,778 		 100
[  73.5]
2,809,222 
2,800,000 
e (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,131,732 		 100
[  70.8]
3,010,921 
3,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 隣地買収
等
 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,880,000 円／㎡]  



広島南 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,759,994,982 
1,044,496,033 
1,715,498,949 
1,133,440,000 
582,058,949 		 （　0.9364）
545,040,000 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　 14,343,157,895 円　　　　（　  2,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 6,375.00 ＲＣ13F2B 63,719.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 90 ％   900 ％   900 ％   7,086 ㎡    120.0 m x   60.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸）、駐車場（機械式立体駐車場６８１台） ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 店舗ビルとしてほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 地下１．２階店舗
11,422.00 
72.5 
8,278.00 
4,200 
34,767,600 		 12.0  417,211,200 
0.0  0 
一括
 1～ 1		 店舗
4,574.00 
78.2 
3,576.00 
5,800 
20,740,800 		 12.0  248,889,600 
0.0  0 
一括
 2～13		 店舗
47,723.00 
76.1 
36,299.00 
4,703 
170,714,197 		 12.0  2,048,570,364 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
63,719.00 
75.6 
48,153.00 

226,222,597 		 2,714,671,164 
0 
⑨年額支払賃料    226,222,597 円　×　12ヶ月　＝　   2,714,671,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  48,153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　 681 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     163,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,714,671,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     163,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   143,905,558 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,734,205,606 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,714,671,164 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      25,789,376 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,759,994,982 円　　　　（　       389,500 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,703 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,400,000 円  　　　　 18,400,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 575,622,233 円  　　　    2,878,111,164　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  165,273,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  156,400,000 円  　　　　 18,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    18,400,000 円  　　　　 18,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,400,000 円  　　　　 18,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,044,496,033 円　（　　　　　　       147,403 円／㎡）　　（経費率　　  37.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　  63,719.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,133,440,000 円  
（　　　　　       159,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,759,994,982 円      
②総費用 1,044,496,033 円      
③純収益　①－② 1,715,498,949 円      
④建物等に帰属する純収益 1,133,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 582,058,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 545,040,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,343,157,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区松原町９番１４
 2400001139392-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
広島南 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.
鑑定評価額 19,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区松原町９番１４
｢松原町９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 7,086  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(90,900)

2:1		 店舗

ＳＲＣ13F2B		 再開発ビルを中心と
する駅前商業地域
 北東30m県道、四方路 水道、ガス、下水 広島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 リバーフロント地区地区計画
（Ａ地区（高度利用））適用		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 広島駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,900)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅前の３ブロックでは再開発事業が終了済で商住用途の高度利用が実現したが、更に令和７年には新駅ビル
の竣工、広島電鉄の駅乗り入れが予定され、陸の玄関口の拠点性が高まり発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島市内の商業地域のうち、都心部及び広島駅北口、南口エリアの高度商業地域を圏域とする。需要者
は大手法人、地元有力企業、機関投資家、不動産開発会社等が中心。対象標準地は再開発済のＡブロックの区画を構成
し、対面の広島駅で新駅ビルの竣工（令和７年３月末）、広島電鉄の駅乗り入れ（令和７年中）が予定されていること
から、多大な相乗効果が期待しうる。市場取引は駅前整備の完了を見込んだ段階にあり中心価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例収集の制約から中区の高度商業地域を対象として取引事例比較法を適用し、適正に要因比較等を行った。試算され
た比準価格には市場性が反映される結果となった。収益還元法の適用において現状では都心部の賃料水準と格差を有し
、用途が限定的な賃貸想定であるため、収益価格は低位に求められた。よって、代表標準地との検討をふまえ、実証的
な比準価格を標準に収益価格も比較考量し、都心部との地価バランスにも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,150,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [ 99.8]
100		 2,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 広島都市圏においてインバウンド需要が復調
し、広島駅前整備が進捗する状況にあって、
高度商業地域の市場は需給ともに安定的に推
移している。

再開発が終了した駅前の３ブロックに加え、
令和７年には新駅ビル竣工、広島電鉄の駅乗
り入れが予定され、駅南口が大きく変貌する
見込みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２５Ｋ４
３
-354301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北40m県道、
西10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
b 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２４Ｔ６
３
-446312		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２３Ｔ４
２
-434214		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北40m県道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,923,364  		 100
[ 120.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 110.0]
3,096,594 		 100
[ 106.1]
2,918,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
2,910,000 
b (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,131,732 		 100
[  69.8]
3,054,057 
3,050,000 
c (　           ) 
1,949,743  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,064,778 		 100
[  76.0]
2,716,813 
2,710,000 
d (　           ) 
2,886,584  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
3,090,213 		 100
[ 115.0]
2,687,142 
2,680,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地買収
等
 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,890,000 円／㎡]  



広島南 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,644,790,239 
1,008,932,538 
1,635,857,701 
1,090,320,000 
545,537,701 		 （　0.9364）
510,841,503 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　 13,443,197,447 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 6,375.00 ＲＣ13F2B 63,719.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 90 ％   900 ％   900 ％   7,086 ㎡    120.0 m x   60.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地下２階を含め各階フロア貸の店舗。駐車場（機械式立体駐車場）、駐輪場併設。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 高層の店舗ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗・地階
11,422.00 
73.0 
8,338.06 
4,000 
33,352,240 		 12.0  400,226,880 
0.0  0 
一括
 1～ 1		 店舗
4,574.00 
78.0 
3,567.72 
5,000 
17,838,600 		 12.0  214,063,200 
0.0  0 
一括
 2～13		 店舗
47,723.00 
76.0 
36,269.48 
4,550 
165,026,134 		 12.0  1,980,313,608 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
63,719.00 
75.6 
48,175.26 

216,216,974 		 2,594,603,688 
0 
⑨年額支払賃料    216,216,974 円　×　12ヶ月　＝　   2,594,603,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  48,175.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　 681 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     163,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,594,603,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     163,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   137,902,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,620,141,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,594,603,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      24,648,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,644,790,239 円　　　　（　       373,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,200,000 円  　　　　 17,700,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 551,608,738 円  　　　    2,758,043,688　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  165,273,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  150,450,000 円  　　　　 17,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    17,700,000 円  　　　　 17,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    17,700,000 円  　　　　 17,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,008,932,538 円　（　　　　　　       142,384 円／㎡）　　（経費率　　  38.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　  63,719.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,090,320,000 円  
（　　　　　       153,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,644,790,239 円      
②総費用 1,008,932,538 円      
③純収益　①－② 1,635,857,701 円      
④建物等に帰属する純収益 1,090,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 545,537,701 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 510,841,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,443,197,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区松原町９番１４
 2400001139392-0000
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備考